弘道南昌世奥广场项是目营销概念性提案.ppt

时势英雄世奥广场项目营销概念性提案;开篇： 时势造英雄，这句话放在当代更具意义。在既定国策是走具有中国特色社会主义道路的时代背景下，这就决定了市场经济的走向完全取决于政策调控。房地产市场是典型的政策市场，所以对项目进行定位，我们首先必须对项目未来可能发生的市场环境进行预判。 毕竟顺势而为永远要比逆水行舟要事半功倍得多…;大势把握?;弘道观点：这一次政府调控不同于以往的任何一次调控，它不可能  是短期行为、它有可能成为房地产市场发展方向的转折 点。理 由1、中国经济在“气候”、“国际贸易顺差”、“世界经济不景气” 的大背景下，转变经济发展方式，调整经济结构就成为 了历史的必然选择；“调整结构”则意味着房地产作为国 民经济支柱产业的地位将退出历史舞台。;理由2、前几年房地产市场价格的快速上涨，主导是投资需求，它 不仅造成了资产泡沫和金融泡沫，更重要的是它大大抑制 了作为先进国家标志的橄榄型社会的中坚力量——中产阶 级的消费力，后患无穷。此次新国十条及其配套政策的出 台，意味着房地产住宅产品将回归居住属性的本身，作为 理财功能——投资和投机性将被大大的遏制住。;理由3、房产业持有环节的征税，意味着地方政府将逐渐改变依赖 “土地财政”的日子，这将极大可能的抑制地方政府的 “卖地”、 “推高地价，进而推高房价”的冲动。理由4、国务院“民资36条”的出台，将在很大程度上改变前几年由于 民营实体经济环境恶化导致很多的产业资本进入楼市的局面， 将有效引导民间资本流入实体经济。;弘道观点：纵观现已出台的调控新政，矛头直指住宅，商业甚少提 及；弘道认为，对于商业地产，没有利好或许就是利好，住 宅地产的寒潮也许会成为商业地产的春风。 理由1、中国民众对土地的情结很难在短期内发生改变，对于没有更 多的投资渠道的普遍民众??言，当住宅的收益预期发生改变 时，商铺和写字楼将成为未来抵御通胀，投资理财的首选。 哪怕它要征税。但因为它是可创造收益的产品，所以能够为 大众所接受。理由2、随着红谷滩的日益发展和不断成熟，近年来商业氛围和区域 人气不断在快速的上升，已经成为南昌市民公认的置业首选。;预判1、这几个月的交易在萎靡之后，房价调整已成必然。 南昌预计价格调整幅度将达到20%左右，大规模 的价格调整预计会出现在今年的9、10月份。首 先出现降价的区域将会在昌南片区、象湖新城和 红角州。预判2、短期来看，因为政策的走势不明朗，影响最大的 首当其冲的产品将是公寓产品，其次为普遍住  宅，再次为别墅和写字楼产品。;小结： 写字楼，酒店式公寓，商铺统属商业地产范畴；在一个具有中国特 色的市场经济环境中运营一个商业地产，最为关键的是要看透政策调控下的市场导向。 我们现时所处的阶段，是一个调控政策频出的市场环境；这就意味着，项目必须在调控迷局中寻找出路与机会… 2008年的调控在金融危机的半路杀出中噶然而止；当屠刀换成了钞票，惊恐变成了惊喜，市场以180度的急转弯急速上扬；弘道认为，这不过是政府顾全大局的斩监侯；2010，当调控在怀疑与质疑声中逐渐强势时，弘道认为，大势下行的趋势毋庸置疑，关键是个时间问题；如果一定要给这个调整期划定一个时间期限的话，弘道预判，最少需要两年… 纵观现已出台的调控新政，矛头直指住宅，商业甚少提及；弘道认为，对于商业地产，没有利好或许就是利好…;大势之下对项目的理解?;1、博能兰宫国际广场位于红谷滩中央商务区总部基地内，总建筑面积 约54800平方米；2、中航国际广场位于红谷滩八一大桥北桥头，尚有10万平米写字楼未建； 3、唐宁街位于红谷滩红谷中大道与会展路交汇处，总建筑面积约5万 平米；4、南昌金融大街位于红谷滩中心区（据传万达已接手），总建筑面积 约20万平方米；5、新地中心红谷滩中心区，总建筑面积约5万平方米；;6、洪客隆国际金融中心位于红谷滩中心区春晖路和红谷大道交汇处总 建筑面积约3平方米；7、绿地中央广场位于红谷滩中心区红谷中大道998号，写字楼预计面积  超20万平方米； 8、联发广场红谷滩红谷中大道与绿茵路交汇处，总建筑面积约6万 平方米； 9、香格里拉约5万平方米； 小结：据上