德宝华厦营销策划案是.doc

德宝华厦营销策划案 南宁宝资嘉项目咨询有限公司 2004年2月 一 市场分析 （一）项目概述： 德宝华厦位于新世纪广场南面，用地面积929㎡，建筑面积12340㎡。为16层单体楼，按照规划，其中一至三层为商业、服务用途，4至13层为小户型单身公寓，14至16层为办公室。 （二）竞争分析 目前贵港市的地产持续升温，处于旺盛的发展态势，以商品房、商住楼及纯商业项目为主要供应产品，小户型产品占据比例很小，且都分布于各住宅项目中，目前市场上尚无独立推出的小户型产品。从市场反应来看，以住宅为用途的此类产品经过一段冷落期之后，已开始成为客户比较关注的产品类型，特别是其投资价值，也基本得到人们的理解和认同。根据了解，在今年上半年，估计会有一批商务公寓型产品分别推出。 （三）项目优势 1、地理位置优越。 与广场一路之隔的地段，其商业价值广泛被投资者看好。 2、产品领先。 可分可合的主力单位既可作住宅，也可作为小型办公室，此类产品领先于贵港市场，具有很强的号召力。 3、设计合理，功能齐全。 本项目以除小户型单位为主之外，从一层到三层，有足够的空间，作为商店、小超市、酒楼、娱乐、健身、美容等商务、商业配套用途。 （四）项目劣势： 周边环境差。 目前项目位置道路、周边建筑比较脏乱，对项目形象构成十分不利影响。 配套不足。 本项目所处地块狭窄，在绿化、环境上没有开发余地，难以提升项目形象 车位稀缺。 总共39个停车位，难以满足项目一百多住户的使用需要。 （五）机会点： 1、当前市场虽然产品供应量很大，但同类产品暂时没有，不存在竞争压力。 项目正对准备兴建的国际大酒店，是一个非常明显的利好因素。 3、项目地处新城区商务区，有很好的商务办公前景，而贵港目前的商务办公仍是一片空白市场，这非常有利于本项目的概念塑造和市场引导。 （六）威胁点： 1、贵港市的商务办公环境尚未形成，目前暂时不存在商务办公的现实需求，这也有待于市场的引导。 2、城市的市政规划目前朝西面倾斜，在一定时间内，广场以西的区域有待于大面积整改开发，目前这一区域显得相对落后，这对本项目也构成不利影响。 （七）目标对象分析： 根据我们对项目性质的分析，我们认为适合本项目的买家可能分为两类，我们将这两类人群的购买用途分析如下： 结论： 从买家构成上分析，以物业投资与小型公司老板两类买家占据绝大部分比例，而从用途上来分析，以商务办公用途占据绝对主流地位，因此，我们在推广上可基本忽略部分买家将本物业作为住宅用途的比例，而将推广重点确定在将本项目作为商业办公这一用途上。 基于这一思考，我们将项目明确定位为： 以办公用途为主的商务公寓。 二 项目定位 （一）产品定位：投资型商住物业 定位阐述： 作为一个商住两用的物业，今后的使用者将以中小型公司、个人办公者和部分外来工作者为主。这一群体将构成一个相当大的办公物业租赁市场。作为一个商住物业，本项目的主力买家不会是使用者，而是看中其出租前景的物业投资者。 因此，我们将本项目明确定位为投资型商住物业，在销售推广的基本策略上，我们根据这一定位，将重点强调其投资价值和利益回报。 （二）概念定位：CBD商务公寓 定位阐述： 现代意义上的CBD中心区是集中商业、贸易、信息的中心机构，拥有大量的酒店、公寓等配套设施，具备完善设施的场所。CBD是现代服务业高度集中、城市景观最繁华的经济发展中枢。根据CBD的影响力和辐射范围，可以分为多个等级：国际性的、区域性的、地方性的 （五）价值体系阐述（卖点提炼） 德宝华厦是以CBD商务公寓为项目理念推出的投资型商住物业，以CBD（中央商务区）理念为为核心价值的德宝华厦，其价值体系主要由三大块面构成： 办公升级需求旺盛带来的投资前景 当前，贵港市正由一个城镇向城市化过渡，对于大量分散于街道、商业区和住宅区的小型公司而言，有着十分迫切的办公条件升级的需要。这对于他们提升商务形象、扩大商业影响是十分必要的。然而贵港市目前仍没有适合的物业提供给他们，那么本项目的适时推出，将非常迎合这类人群的需要。而且，本项目正处于城区新旧区域的交汇点，商业范围可以前后兼顾，因此具有十分广阔的投资前景。 以广场为中心浓厚的商务氛围和齐全的商业配套 新世纪广场，集中了市政中心、银行、电信、邮政、酒店、商场等机构，构成一个完整的中央商务区。具有十分良好的商业氛围，十分有利于商务办公的外在需要。另外，本项目位于城市主干道南梧公路边，前对城五路，后通港宝商贸街，交通条件相当优越，人流、物流、信息流通畅，这