德思勤东莞台商大厦是商务综合体项目前期策划稿.ppt

标准间：48—55㎡ 总裁套房（复式）：140-170㎡ Thank you! 另外从房地产开发的资金链根源——银行业的变化 也从本质上决定了地产行业的开发模式变化是必然的 变化阶段——专业储蓄银行——混合金融业务——分业经营 欧美发达国家所走过的银行业发展历程 我国银行业务发展阶段：正在由专业经营向混业经营过渡 资金源头的变化必然会导致整个金融传导体系发生相关变化 1、内因——在资金流转环节中，开发商作为资本使用者必然将产生连锁反应 2、外因——混合开发具备：经营灵活、抗风险、有效抵消土地增值税等优点 3、现状——我国目前商业地产比例增速加快也是一个重要分析因素 1、因此开发商转变经营观念与收益模式将形成一种必然趋势 2、混和性收益模式必将加大租赁性持有型物业的比例 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 酒店功能 公寓功能 商业功能 商务功能 高档酒店：竞争较小、中心区域板块存在市场机会 经济型酒店：存在一定市场机会、但与项目内质不符 偏商务型：商务公寓、区域内缺乏该类产品但总体量要限制 偏居住型：城市中心高端公寓的自然稀缺性与项目自身相关客户群体 集中式：体现区域配套与项目综合性配套商业功能、应持有部分 零散街铺：租赁权利在销售后零散业主手中，不利于前期运营开发 纯写字楼：金融、证券景气度高、有对乙级物业不满的潜在客户群体 商住型：城市标志性、区域属性、项目状况均与该类产品相悖 6、项目具体开发方向研判 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目业态——酒店、商业、写字楼、住宅 项目共盈、项目冲突、项目差异化共存角度考虑 物业类型——住宅、写字楼、商业、酒店 ●? 强烈??? □? 弱或不确定 — 中立????? × ?潜在市场冲突 都市综合体各种物业类型关系分析表 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 人流、资本流 客户流资源流 未来东莞总部基地、各种产业资源 商务承接平台：写字楼 商务办公人流 商务人流 管理层居住群体 商业 公寓 酒店 区域品牌商业餐饮、高档消耗品、酒店服务配套吸引区域高端消费人群 居住型以国外港澳台高端居住人群、个体智力型办公人群 高端消费人流 板快互补——商务 板快共盈——住宅、酒店 板快差异化共存——商业 本项目各种物业类型的内在关系图示 写字楼为整体物业的启动区、酒店则成为提升整体品质的突破点、其他部分为配套增值部 高端消费人流 本项目商务人流 国内外会展商务客户 企业前哨站点商务人流 提升整体物业档次 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 开发体量判断分析 目前城市中小企业登记数量增加值 城市主流行业景气指数＿房地产＼证券＼金融＼IＴ＼物流等 带动性行业发展指数 员工平均需求办公面积 区域会展览产业投资乘数（一般以5计） 行业发展趋势 商务体量确定分析 写字楼 30%——35% 常规判断依据 地块限制性条件 地块商务价值级差研判 地块交通到达性研判 写字楼市场发展租售结构 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 酒店体量确定分析 常规判断依据 地块限制条件 城市旅游景气指数 会议、会展举办的频率、次数 现有酒店的床位数、全年游客数、住宿人数比例、平均住宿天数、全年可游览天数、床位利用率 酒店客源分析 酒店 20%——30% 酒店市场在城市经济运行良好大背景下，展现巨大的市场潜力 项目复合性功能与原来酒店项目的差异性互补形成体量主要支撑 标志性建筑酒店体量一般采用常规标准 结合开发商经营背景与经营资源分析，将酒店比例定为以下区间： Evaluation only. Created with Aspose.Sl