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4、财务杠杆： 抵押贷款： 尽管各种房地产抵押贷款方式差别较大，但是关于房地产抵押贷款的研究，主要从两个方面展开，一个是抵押贷款还本付息额，一个是贷款余额。要想了解这两个重要因素，首先要计算的就是抵押贷款常数。 这里仅以固定利率抵押贷款为例，介绍抵押常数和贷款余额的计算方法。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 财务杠杆： 利用借贷资金扩大自有投资产出通常被称为财务杠杆。 资产回报率与贷款利率（或借贷成本）之间的差价称之为利差。高杠杆投资中，即使较小的有利利差也可能急剧扩大自有资本的收益率；一个小小的不利利差，也会带来自有资本的负收益率。这使我们认识到财务杠杆不是在所有情况下都可以为投资者带来收益。 这也是绿城和恒大地产资产负债率居高不下的原因，绿城负债率一度达到140%。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 财务杠杆的作用： 借贷资本与自有资本的比例越大，财务杠杆的作用程度越深。其作用有正向与负向两种。 财务杠杆的正向作用。当资产总回报率大过借贷成本时，财务杠杆就是有利的。此时借款越多自有资本的收益率越大。 财务杠杆的负向作用。当资产总回报率小于借贷成本时，财务杠杆是不利的。此时借款越多自有资本的收益率越低，直至带来财务风险。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 绿城由于高财务杠杆，带来严重财务风险，6月8日九龙仓集团有限公司宣布斥资近51亿港元入股，占24.6%，成为第二大股东，事实上控制了绿城，恒大地价去化，年内力争负债率减低到正常水平，2011年上半年，在内地上市房企的平均资产负债率高达71.28%，而在香港上市的内地房企平均资产负债率高达66%。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 5、关于投资价值： 一个开发项目的投资价值在于开发完成后的价值大于其投入的成本费用，并在一定的利润水平之上；一个置业项目的投资价值在于其持有期内各年净现金流量的现值大于其投入的初始现金支出。 投资价值是预期的未来收益的价值，该价值是根据项目所能产生的税后现金流量和投资者所能接受的最低收益率，计算所得到的投资者购置该资产所支付的最大款额。 但某一特定物业的投资价值对于不同的投资者而言，结论不是唯一的。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 交易价格： 通常交易价格是指实际交易过程中发生的历史价格，即实际发生的成交价，是由买卖双方通过议价过程决定的。 最可能销售价格： 最可能销售价格是对未来交易中成交价的一种可能性估计。它是指现行的市场条件下，按照目前某一物业的销售条件，在合理的时间范围内，对该类物业未来交易价格所作的预测。但由于房地产的买方与卖方各自掌握的信息不同，因此对同一房地产的最可能销售价格的预测结果可能是不一致的。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 市场价格： 市场价格是指在一个具备公平销售所需要的一切条件下的竞争开放市场中，某一物业公开销售时的最可能价格。 交易区间： 卖方在出售物业时将为该物业的交易价格设置一个较低的价格下限，而买方则将为此设置一个较高的价格上限。实际成交价格将总是落在这两个极限之间，这就是交易区间。 如果一个交易要成功，买方所认为的投资价值必须大于卖方。 Eval