世联合肥众安绿色港湾新项目整体定位.pptVIP

合肥众安绿色港湾项目整体定位与发展战略研究 报告的主要内容 客户定位----合肥市及周边市县私营企业主、企业高管、自由职业者和政府高官等中高收入人士 随着项目的开发，目标客户由单一向多元化发展。 核心客户的需求特征： 满足45－55岁的财富阶层购买别墅进而占有资源、实现财富的积累、享受大家庭带来的定期和父母子女生活一起的和谐安全的生活方式等需求； 满足35－45岁准财富阶层及中产阶层由换房带来的别墅梦想，以及大家庭带来的定期和父母子女生活一起的和谐安全的生活方式等需求； 满足外地及周边客户给自己购置未来养老和目前小孩享受教育等需求。 产品定位----以丰富的产品组合（独栋＋联排＋花园洋房＋多层）满足多层次需求，降低大盘开发的风险 形象定位----欧洲风情小镇（体现元素：异域风情的、休闲的、体验的、小镇的） 公园定位----围绕休闲、生态、人文、度假等主题展开，在市场可实现的基础上，兼顾资源和投入 规划实现----通过规划小镇中心、组团开发、功能分区等实现项目的整体定位 报告的主要内容 近郊大盘案例：上海金地格林世界的规划、开发次序与开发策略 产品策略：以丰富的产品线降低大盘开发风险 多层和小高层公寓 联排和叠拼别墅区 独栋和双拼别墅区 酒店及酒店式公寓 独栋别墅区 风情街及花园洋房区 幼儿园及中小学 综合服务区 一期800亩产品包括联排－多层－小高层－叠加、独栋 一期户型丰富，提供多种选择 目前正在销售的是第二期北美风情别墅，包括独院、联排和叠加产品，面积在170-280m2之间。 配套先行，做足展示 注重细节打造，展示浓郁风情 生活体验展示 配套先行，增强客户信心 案例研究表明无强势资源陌生区域大盘的核心竞争力主要由打造区域价值和提供高性价比产品两方面构成 根据拿地批次，本项目分六期开发，从资源较弱的地块启动 确定大盘开发节奏的原则 本项目规划指标 总占地3019亩，总建面64万方（按照40％的住宅用地，0.8的容积率计算）； 做足容积率 作为郊区大盘，本项目价值实现依赖于城市化的发展，无论是从项目定位还是未来规划的灵活性，都建议本项目做足容积率，以规划上限为准即为0.8。 一期规模已定 一期拟开发165亩左右 开发节奏建议 本项目规划指标（总占地3019亩：R+C用地1206亩，G用地1813亩） 每期的开发量受到市场去化量、企业的启动资金、开发策略以及地块条件的约束 产品开发顺序建议：不同档次产品组合的项目安排产品开发顺序的原则 物业组合建议 六期开发对实现战略目标将承担不同的作用，物业组合必须服从分期开发策略，保证项目整体价值最大化 2007-2008年 理性投入年 产品价值 2008-2009年 形象标杆年 配套价值 2010-2011年 形象拔高年 形象价值 2012-2013年 品牌提升年 体验价值 2014-2015年 成熟溢价年区域价值 2015-2016年 成熟溢价年 社区价值 分期开发卖点（价值点）示意——大盘开发必须保持价值链的连续性 报告的主要内容 确定各期容积率的基本原则 确定各期容积率的基本原则 确定各期物业类型具体比例的原则 各期容积率指标建议 各期容积率指标建议 报告的主要内容 启动区物业以小独栋别墅为主，双拼及联排产品为辅 RESORT社区客户的共同需求点——旅游化、总价控制、高性价比 启动区物业的核心价值点 住宅的发力点 —— 通过面积控制和低单价实现低总价控制 建议启动区建筑以度假风情浓郁的西班牙风格入市 目前合肥房地产项目风格各异、百花齐放，高端客户对建筑风格的包容性、接受度较高，因此建议建筑风格选用地道的舶来品；以浓郁的欧洲风格，给与目标客户直接的视觉和感受冲击，尽量减少中式元素的参杂。 项目整体定位为欧洲小镇，一期以第二居所入市，建筑风格为营造休闲度假氛围服务。 相比较英国、法国等其他国家风格，西班牙风情浓郁，色彩热烈，容易形成视觉上的热点。西班牙风格也是是世界知名度假区物业常用风格，启动区建议采用西班牙风情建筑。 为了体现不同产品线的价值差异，丰富社区视觉层次，建议双拼和独栋别墅在外立面色彩上与联排略有差异。 建筑特征在于白色的泥墙，著名的红瓦屋顶，天井，窗户，照明装置，楼梯和其他重要元素 建筑特征在于白色的泥墙，著名的红瓦屋顶，天井，窗户，照明装置，楼梯和其他重要元素 各种异域小镇元素的组合，形成成熟街区氛围，加强潜在客户的归属感 商业街对细节苛求到每一盏路灯，每一块房瓦 园林式会所应充分