中原深圳公园大地下阶新段营销策略探讨.pptVIP

公园大地下阶段营销策略探讨;目录;营销背景： 经中原与开发商双方努力，6月回收金额2亿元。 营销目标： 7月实现1个亿销售额，30套。 根据全年回款目标，7-12月共需回收9亿元。; 对于2011年拿到预售证的项目，按照某一个月的录入合同的价格来折算项目均价；对于未拿预售证的项目，国土部门将分片区调研折算出该片区的合适的均价，录入新系统作为片区申报价格的上限，再根据报预售项目所处的区域以及其物业类型进行审批，高于均价的不予拿预售证，而且要求每一套报预售的价格都要低于片区设定的价格。 ;;受政策调控影响，近期龙岗市场成交数量一直处在低;一手房市场表现——限价盘疯狂抢夺，双限下的小市场容量下的大份额；;大运后，龙岗区域热点光环将消失，区域关注有降温的风险。 客户资源越来越稀缺，项目高总价，使得目标客群越来越狭窄，需进一步细分客户资源 。;　;2011年中心城市场情况‖ 下半年供应量及排布：供应的“板块集中”特征仍旧明显，在售项目余货及2期新增供应量占主要比例，下半年超100万建面供应，周边新增供应量上升，同期销售环境严峻；;星河时代;龙岗目前整体成交量相对之前下滑，大运后区域热度有下滑风险，需重新打造概念。 限价市场下，主动降价项目更容易出货。合理制定价格，是项目快速出货的基础。 下半年万科、保利等项目出街，对本项目的销售存在冲击同时存在机会。 在下半年仍然偏紧的市场上，我们应该更加稳妥的进行现金流回收。 在7月份市场冲量的大背景下，项目需增加消化速度。 ;目录;一、项目分析：;组团分析：;销控分析：;;;;　类型;销控分析总结：;三、竞争分析：;三、竞争分析：;竞争项目：保利上城——中心区绿色居住区 ;竞争项目：保利上城;竞争项目启示：;成交客户家庭结构分析中，三口之家占50%，四口之家占29%，三代同堂占17%，两口之家占4%。 说明项目自住性特征明显，对未来拓客时的客群提供了共性特征。;环境好占68%，喜欢项目大社区的占16%，户型好的占13%，地段好的占3%.;四、客户分析：;目录;项目目前面临核心营销难点: 如何在现行市场情况下实现7、8月份的???量？ 建立客户购买信心，及深化客户购买点？ 如何积累客户，实现来电来访？ 在目前阶段，有何种渠道可以有效拓展客户？ 如何促进现场成交率？ 分批推售如何实现全盘全年高品牌，高溢价、高速度的目标，及9-10月份利用万科、保利的气势实现项目成交？;目录;下阶段整体策略： 在推售上，重点消化山景塔楼剩余单位，后续补充性推出板式大宅；在7-8月份大运期间以消化尾货为主，后续小步快跑，加推新品，引爆市场关注； 在形象上，立足项目价值，全面刷新形象，以小博大，创意性引发市场关注； 在推广上，在8-12月份考虑借势大运和竞争对手对于区域的引爆； 在客户拓展上，立足本地客户同时，提升关内客户拓展的精准度；竞争对手入市期实现有效客户截流； 在展示服务上，全面提升，点对点pk制胜，提升关内客户转化率； 山景塔楼重点消化，重展示轻推广，立足本地，提升关内客户拓展精准度，构建项目价值体系，创意性表达；;;推售策略：;推售计划及7-12月份回款计划下半年目标完成10亿，至11月底完成销售目标！;7月-8.22近期推售计划（促销策略）;别墅推售策略;;世界瞩目大地 160-320平 非拼合 30万园林醇大社区 ;形象策略：9-11月份;形象策略：;形象策略：;形象策略：;;推广策略：;推广策略：;推广策略：;推广策略：; 大地的珍藏 需风火落实; 微薄互动：把握大运话题性 大运信使，话题炒作，信息公布;活动时间：7月中下;周末人气聚集;进线客户;二三级市场每天发短信 建议转介点数维持;精确短信发送;鸿荣源业主大盘菜，送电影票;推广策略：;;展示策略：;展示策略：;展示策略：;现场销售气氛营造——营销中心包装;设立洗脑区——品质展示区;待售单位的包装;免费提供贵宾商务功能区给客户使用，增设书吧区（配2台电脑），无限WIFI售楼处，增加客户逗留时间。 免费为客户提供市区至项目的高速路票； 售楼处配湿巾机及增值服务； 售楼处摆放钢琴，体现项目高雅气质； 咖啡吧提供现磨咖啡、增设表演等增加现场趣味性；;业务员针对性培训;;End