合富辉煌廊坊金星小区新项目汇报稿.ppt

廊坊金星小区项目汇报稿 思考: 我们要做市场的引领者,而非追随者! 我们的理由是: 回避恶性价格竞争; 树立企业品牌和高端形象; 打破区域隔膜; 实现利润最大化。 因此，我们首先要克服的困难是： 周边环境的破旧形象； 市政配套设施的匮乏； 近邻“益民花园”2200元/m2均价的竞争影响； 东北部热点区域的向心力影响； 最大可能的降低开发风险。 城市概况 廊坊 －－位于环渤海经济圈、京津都市圈中心地带，所辖二区二市六县全部环绕在京津两市周围，距北京市40公里，距天津市60公里，距北京国际机场60公里，距天津国际机场70公里，距天津港口105公里；从廊坊沿京津塘高速公路去北京市、天津市，到机场、港口都不超过1个小时。 城市概况 中国在上世纪90年代初提出了环渤海经济圈建设构想，经济圈地域范围上狭义上指辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，同时可辐射到山西、辽宁、山东及内蒙古中东部，约占中国国土的１２％和人口的２０％。 环渤海经济圈是继长江三角洲、 珠江三角洲地区经济快速发展后，中国 最大的工业密集区域，将成为拉动中国 北方地区经济发展的发动机。 廊坊地处 经济圈的中心腹地，经济发展潜力较强。 结论： 本项目所在区域并非城市经济重心转移的主要承载区，亦非高端房地产开发的热点区域。 但作为广阳区的唯一未开发区域，本项目所在地具有极强的可塑性。 随着城市中心的东移，项目近旁的和平路将成为廊坊的新的城市中轴线，为项目提供了做高端产品的可能性。 项目附近楼盘普遍执行低质低价策略，但项目规模和影响有限，虽对本项目存在一定的价格干扰，但品质不具备可比性，因此将不是我们的主要竞争对手。 北部板块项目，与本项目在同一条路的南北两端，优质优价，且已形成高端的区域形象，对本项目的形象拔高具有正面的影响作用。 西部板块是近年的新兴热点区域，由于项目价格水平与本项目相近，将是我们的主要竞争对手。 营销部属 第一部分 金星小区项目市场分析 营销部属 1-1 金星小区项目概况 项目概况 项目概况 1-1-3、周边环境及配套设施 1、项目北面的规划路为土道，通行极为不便。周边居住区域多为危 陋平房，通行道路多为小（巷）贯穿，目前的环境劣势明显。 2、铁路距离项目较近，预测对项目的影响比较大，附近水泥厂的 粉尘污染也会对项造成一定影响，外围的污水处理厂有异味传播， 考虑季节的风向会带来不同程度的影响。 3、项目与当地商业CRD之间（新华路周边）的距离大约为骑车时距 15分钟左右，休闲购物较为方便。 4、现有周边配套设施——邮政局、幼儿园、8小、6中、小型超市 ； 欠缺的配套设施——银行、农贸市场、医院（人民医院距离较远）。 项目概况 1-1-4、住宅规划 1、由于受拆迁户的限制，项目要分期开发，目前地块被未拆迁住户分割为两部分，项目南部地块的一部分（地势较低部分）为空地可待开发，其余土地现由仓库（待拆）及未拆迁住户构成。 2、建筑朝向全部南北朝向，户型规划比较合理，基本实现了居住的舒适度及人性化。小区内拥有幼儿园、物业会所、文化活动中心、室外活动场所等配套设施。 项目概况 1-1-5、区域现状及区域发展空间 现状：未开发区域，周边环境无竞争优势，配套不完善，交通不便利，区域整体呈现低水平状态。 发展空间：未来几年内的城市开发重点，政府拆迁工程及旧区改造工程的启动，从宏观环境上为该区域的发展前景奠定了基础，且该区域房价偏低，投资潜力高，投资回报速度主要依赖于政府改造力度。产品会随着区域（住宅及商业配套）的逐渐成熟而实现上升的空间。  1-2 市场环境分析 1-2-1、廊坊楼市大环境 1、政策利好，房市升温，预测06年上半年房地产住宅市场将集中放量 2、市场总供给量尚未饱和，房地产开发进程加快、房地产行业走势看好，市场及投资潜力巨大 3、城区加快旧城改造步伐，拓宽城市发展空间 4、三级市场对二级市场的推动力尚不明显，改善居住条件的目标人群仍是一个未知的市场参数 5、城市环境宜人，绿化率高，居住环境及舒适度好 1-2-2、市场竞争环境分析 金星小区位于广阳区南部未开发区域，本区域内竞争压力并不明显，但是由于廊坊城市规模小，人们对居住区域的选择机会很多，所以城市中较为成熟的热点区域楼盘也是本项目潜在的竞争对手。 下面我们将重点对本区域及周边区域楼盘进行有针对性分析。 1-2-2-1、参考楼盘分析 益民小区 区位描述：广阳区南部区域 产品定位：中低档住宅项目，采用多层建筑形式 1-2-2-1、参考楼盘