四川巴中商业中心项目新前期策划.ppt

首先，打造一个新的商业中心，区位地段是最重要的，无庸质疑本项目已具备此条件。 其次，城市或城区的商业中心，其商业物业体量一定非常大，而本项目的商业体量大小的确定是关键点之一。 再次，商业中心的业态如何组合，是其能否适应市场，成功形成中心的又一关键点。 最后，业态的档次是区别与其他商圈的决定因素，其带来的客户群体是项目运营成功的前提。 由此可见， 本项目定位重点在于商业部分的定位， 核心问题是如何植入适合的商业业态使新的商业中心真正意义上形成。 定位思路 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 功能定位 形象 主力店 业态定位 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目商业功能定位 功能定位核心：完全提供满足城市级商业中心形成的商业功能。 功能定位原则： 1、提供完善的各类层级商业，达到形成城市中心的基本要素。 2、尽可能规划多种商业业态，提供城市中心丰富的商业功能，实现一站式解决各类消费需求。 3、引入多个品牌主力店使项目更具辐射力，并通过主力店带动效应使整个商业布局形成均好性； 4、从开发效率而言，应尽量控制自持物业比例，增强商业的变现能力； 5、从销售角度而言，项目商业体量较大，应设置多种商业产品避免单一铺面的销售压力。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目城市级商业中心发展方向研判 城市级的商业中心不是由一个主力商业就能形成，往往是由上表中的各种主力店通过不同的组合，再配合其他多种商业业态共同形成。 城市级商业中心主力店构成 类 别 百货商场 大型超市 数码电器卖场 家居建材 酒店业 主营业态 化妆品、男女服饰等 日常用品、食品等 家用电器、通讯等 建筑、装饰材料、家用饰品等 星级酒店、经济性酒店等 规模 1.5—3万㎡ 1—2万㎡ 0.5万㎡ 1—5万㎡ 0.8—4万㎡ 品牌商家 SOGO、太平洋百货 沃尔玛、家乐福、人人乐 国美、苏宁、永乐 百安居、好美家、欧倍德、宜家 千禧、7天、假日 本项目商业体主力店如果定位及组合呢？ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 大型百货发展机会研判 机会研判： 本项目地处城市核心地段，商业繁荣，交通畅达、人流量，消费群体大，非常适合百货业发展，如果引进大型百货不仅能填补市场空白，而且对整个项目其他商业和住宅都能起到很大的提升带动效应，所以大型百货主力店是本项目商业业态发展的重点之一。 特点 现状 分析 大型百货一般要求在城市核心商圈、商业中心内或商业新区。对地段、人流、交通、卖场展示性、消费人群量和消费能力、有无竞争者等要求较高。 老城区人口密度大，商业氛围浓，没有大型百货类业态，甚至连整个巴中都没有真正的大型百货。地块的区位地段就是城市中心，是未被开发利用的城市商业中心处女地，不足的是目前周边现状脏乱差，道路条件有所欠缺。 大型百货入驻巴中市场是城市与经济发展的必然，纵览巴中城市，本项目地块从外部环境和内部条件来说，都是大型百货最佳的入驻地点。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 大型超市发展机会研判 特点 现状 分析 大型超市一般要求两公里范围内常住人口不低于20万人。同时对地段、人流、交通、卖场展示性、有无竞争者等也有一定要求。 巴中市城区内超市业发展比较落后，目前大型超市只有江北区的沃尔玛（还未营业），其他地方的超市均为中小型超市，普遍存在经营面积小、商品品种不丰富、形象档次低等现象。而老城区更是缺乏中大型超市，居民日常消费没有得到满足。 老城区缺乏大型超市很大程度原因是因为没有很好的物业提供经营场所，而江北新区的巴人广场由于其最近几年建设发展，居住人口没有老城多，已有4个中大型超市在此布局。