国际城四期商业的操作新流程.pptVIP

关于国际城四期商业的操作流程  为了有效的规避风险，最大限度的提高 项目的利润率，需把项目的工作重点放在前 期定位和市场分析上。 商业项目必须要有的五个理解： 主要是指对城市、区域、行业、客户、 企业的理解。 对城市的理解：是对城市的历史文化背 景、城市的经济水平、发展状况等方面的理 解。 对区域的理解：是对区域与城市的发展 方向是否一致，包括区域状况及人口素质和 消费能力的理解。 对行业的理解：是对定位业态的经营模 式、利润率、业态的特殊要求和行业的发展 趋势方面的理解。 对客户的理解：是对项目所辐射的区域 内的消费者的需求点、消费心理和特征等方 面的理解。 对企业的理解：是对我们企业的企业文 化和发展策略的理解。 四期商业机会点： 1.与政府的政策和城市的发展方向吻合。 2.地块临裕华路的特殊位置，扩大项目可辐射 半径。 3.?周边居住密度较大，且高端人群较为密集。 4.可完善国际城周边的配套，提升国际城自身 品质。 5.可以有效提高项目总体的利润率。 6.定位商业会对住宅部分的销售有较大的促 进作用。 7.可以树立我公司商业地产开发的良好口碑 和品质。 8.可以对蓝郡项目也是有利的。 我们的开发理念： ■ 我们不单纯的是在做一个地产项目。 ■ 我们的开发理念是对社会负责，实现社 会效益最大化。 ■ 实现开发商、经营者、投资者和消费者 的共赢。 我们的操作思路： 通过消费者，带动经营者，刺激投资者，最终实现开发商、投资者、经营者三者的共赢，实现社会效益最大化。 如图所示，开发上建房后将产权出售给 投资者，投资者再将产权出租给经营者，经 营者进行经营，而最终一层是消费者。可以 看出，前三者追求的利润和成功与否实际上 都是取决于最终的消费者。 因此首先，要为消费者营造一个良好、 高尚的消费环境； 其次，良好的消费氛围有利于吸引各行 业经营者，同时聚集商圈人气； 再次，良好的商业人气，为投资者降低 投资风险，增加投资信心，提高投资回报； 最终，开发商得到最大利润率。 基于此种状况我们采取了反向推理的工作思 路，即先从消费者做起，了解商圈内消费者的需 求点和消费特征，为商业项目的经营业态定性。 第二步了解业态商业模式、特征，寻找市场空白 点便于确定我们项目的商业模式。第三步为商业 的经营寻找、积累消费客群，让消费者认可并接 受我们的商业项目。同时对项目的招商工作迅速 展开，使投资者消除将来出租的顾虑，最终达到 项目的快速销售。 基于以上原因，建议两条腿走路： 一方面自己对市场进行调研分析； 一方面调研公司同时进行调研。 一、??? 项目前期调研： 1.?城市综合经济水平调研。 包括城市人口数量，经济状况，收入水平，消费状况，城市的历史文化和背景。 2.?政府政策及城市发展方向调研。 政府发展政策、市政基础设施配套以及对商业政策等方面的支持。 3.?周边交通，人流状况及居住量和特征。 道路、公交分析及人流量、人流特征，周边居 住量和居住人群特征，目的是了解和保证项目经营 后的消费人群。 4.??周边人群的需求。 为了更好的定位商业业态，需要对人群商业的 需求进行摸底，更好地掌握消费者需求，迎合消费 者的需求，才能保证商业的长久经营和良好运转。 5.???? 对应消费者定位。 依据消费层次对消费者定位也是对商业定位不 可缺少的依据，科学准确的定位更能增进投资者和 经营者的信心，同时也能更好的规避我们的风险。 6.???? 地块历史背景。 地块前身和周边发展能增加对项目文化氛围。 7.???? 区域内各商业项目的调研。 对各商业的分布、面积、经营方式、经营状 况、定位业态等进行调研、分析，以便制定合理的 业态形式。 其中的消费者部分调研，方式以问卷调研和深度访谈为主，挖掘项目辐射区域内目标人群的消费特征和诉求点。 问卷调研——针对项目辐射半径内（体育大 街以东、中山路以南及开发 区）的目标消费人群，进行问 卷调研，对调研数据加以筛选 比对分析。 深度访谈——1.针对国际城具备典型性的部