天津红桥科技园区项目新开发研究.pptVIP

天津红桥区科技园 可行性研究报告; 对于营销目标的认识;; 对于本案定位的初步认识;城市规划解读; 区域定位解读;需要我们考虑的两个问题？;接下来让我们深入认识一下天津目前的写字楼市场现状;天津写字楼市场分析;天津高层写字楼市场分析;写字楼市场分布特点;大厦;高层写字楼市场特点;高层写字楼趋势;位于中心区域； 楼层高，属于地标建筑； 物业服务较高； ;天津低密度写字楼市场分析; 低密发展历程; 低密发展历程; 低密发展历程;竞争区域的划定;天津低密分布;配套 设施;天津低密特点;天津经济的持续高速发展带动市场对各类物业需求保持较高的增长 ;整体和区域市场的供应量都比较大，未来中短期内将对市场产生较大的压力 大部分产品雷同，优质产品仍然比较缺乏;红桥区写字楼市场分析;红桥区写字楼信息汇总;区位分析： 主要位于勤俭道、西青道、芥园道两侧，分布较分散，集群效应不明显。 结构现状： 红桥区现存写字楼建筑时间都在8—10年，没有现代化、有特色的外观设计，不能作为地标被识别。楼层较低，多以15层以下为主， 物业管理： 自有物业，管理水平一般，不能提升档次 整体租金： 维持在1至1.5元/平米*天，低于市内其他辖区水平 招商方面： 意库创意产业园主要引进设计艺术类企业、金兴科技大厦主要引入科技型企业，其余写字楼都没有明确方向。;目前红桥区写字楼市场处于起步阶段； 红桥区写字楼整体档次较低；;对于本案价值的充分挖掘才能实现本案自身的发展突破; 本案价值深度解读及定位;环渤海经济圈示意图;;西站地区城市中心;西站地区总体定位 交通枢纽为发展引擎 水岸特色和天津风情 现代、高效、生态型的中心区;天津市中心区CBD;本案作为天津城市西门户 本案作为城市副中心发展区域;自身条件解读;物业种类;中环路与外环路之间 城市主干道光荣道与咸阳北路 距地铁1号线——500米 快速路、高铁至北京——30分钟 津保、津沪高速——10公里 京津塘高速——5公里 市中心——10分钟;本案自身规划具备开发条件； 本案自身条件仍有市场风险；;天津红桥区政府形象，提供优惠政策 现有工业园区优惠政策;;项目整体定位; 本案开发思路详解;本案特殊性考虑;为什么这样开发最为安全，也最能实现最大利润？ （1）住宅切入市场最易博取整个市场关注，毕竟是典型地段的稀缺产品； （2）良好的办公环境能够吸引武清、北辰等区大型企业进驻； （3）公寓作为三岔口交界处的稀缺产品，能够带来更多的客户关注； （4）写字楼期房销售一般很难，其占用资金也是最大，所以留做最后开发，同 时我们认为红桥区区写字楼开发尚属起步阶段，后期有待升值。;关于住宅市场推售的论证;红桥区住宅销售现状;红桥区在售楼盘;整体市场住宅供应量较低； 西站改造带来大量居民回迁； 区域发展带来企业入驻，企业员工的客群进入；;只有通过住宅的稳妥操作，能够以最低的风险成功开发本案 本案的开发价值也将为开发价值带来更多的收益;本案初步营销策略;*;*;*;项目才能实现销售的可持续性！ 项目才能实现价值提升！ 项目才能确立核心竞争力！ 项目才能实现产品差异化优势！ 项目才能实现客群的主动分流！;通过对城市、市场、项目解读：项目成功运做必须以下：四大营销核心