安徽蚌埠星河世纪城品新质住宅项目营销报告.ppt

营销变革——蚌埠·星河世纪城项目营销报告;大略伟业高绩效NP营销系统;营销变革---提高有效来访量;P 来访成交率 （顾问式服务）;目标确认;前期准备;第一阶段：7月启动——2013年1月一期开盘后三月 蓄客数量：销售目标套数（256套）/有效成交率18%=1400组*50%=700组 ;销量目标 = 有效来访量 ⅹ 来访成交率 ;整体大势判断 蚌埠市场判断 区域竞争环境;政策对市场的影响;后续政策预测;房产价格持续在当地刚需支付极限区域内波动，销量较前期有较大攀升； 缺少权贵与中产阶级参与房地产的投机，房价上升空间极其有限。 土地成本导致个别项目对价格难以下降，对于局部市场价格具有一定支撑； 低价格策略项目会抢占多数客户群，导致其他项目必须避其锋芒。;单 价;蚌埠5月新增与库存;月度成交走势;新增与成交走势;各板块成交对比;住宅成交量与均价走势;商品住宅??量还将继续增加，企业资金链继续紧缩，以价换量成房企“过冬”的主要砝码；刚性需求量开始上升，市场转暖迹象明显;周边竞品对比： 成交较好的项目均实行高报价、高折扣策略;项目解析 区域发展迅速，利好 抗性因素明显，避害 中小户型产品，目标客户明确;SWOT分析;区域规划升级 根据蚌埠市淮上区规划资料显示，本案所在区域将被打造为“蚌埠市区生活资料的主要加工配送中心，皖北地区最主要的物流枢纽站和食品保鲜供应链，全国物流体系中的重要物流节点。” 周边人气升级 从目前项目所在来说海吉星农贸市场、中华玉博园、义务小商品城、农机大市场等项目都已经启动，以及西侧蚌埠职教园区的规划建设，周边建设升级将为区域带来更旺的人气。;项目利好;区域环境：淮上区尚处于发展阶段，整体环境目前还较差。 周边配套：目前项目周边生活配套尚不够完善。 项目地块：体量不大，不足以自成体系，难以形成规模效应。 缺少学区：很多客户，尤其是县城客户买房是为了孩子，但我们没有优秀学区。;从自身状况和市场竞争出发，本案销售难度较大 完成任务需甲方保证如下销售条件;提高有效到访量;营销策略;提高有效来访量;客户描摹;我们的客户居住在哪里？;;1、区域内客群：他们生活在这一区域，已有的工作和生活圈都在这里，对该区域抗性较小，而且对本区域有一定的天然感情。 2、周边县城乡镇客群：从县城乡镇进城客户为主，以自己居住为主，有一定积蓄，想要过上向往已久的城市生活。他们想挤入城市的生活环境，对现代城市生活有着憧憬。 3、市区溢出客群：更多的是青年置业者，他们工作不久，积蓄不多，退而求其次，选择这里，也是选择稍远一些地未来，买房主要是自住。还有部分老年型客户，但量少。 4、投资客：有投资意识，看重淮上区发展和项目未来有升值前景。他们到后期公寓及商业则转为主力客群。;能被价格打动的购房者，往往手头并没有特别充裕的购房资金，现实情况不允许他们挑三拣四。 他们急于或者希望在城市之中拥有一处住宅，城市中心高昂的房价却令他们望而却步。 于是，他们往往退而求其次，选择先在城市某处落脚，哪怕这个角落位于城市边缘！;如何与客户沟通？;如何拓宽客户群范围;有效客户核心关注点排序;产品定位 住宅：80+经典二房、小三房 公寓：投资型小公寓 商铺：商贸区配套街区 ;市场定位：;大略伟业蝶变2.0企划与创意工具;形象定位一： 北城解放区 主题广告语： 向北，就是房贷解放区！;本组推广创意主要是为了形成冲击力，采用大字报的版式与文案结合，形成视觉与感性的冲击力。 ;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;;;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. C