德思勤东莞台商大厦商新务综合体项目前期策划稿.ppt

中国·东莞 2008年2月;一：宏观经济分析 二：市场分析篇 三：项目分析篇 四：项目定位篇 五：物业发展建议篇 六：营销思路篇;一、东莞宏观经济分析;东莞市;全国最大的台商协会 全国五星级酒店最多的地级市 全国最具竞争力的城市之一 全球最大的电脑设备生产基地 全国出口创汇最多的地级市 进入中国进出口500强企业最多的地级市 国内最大规模的PC生产线…… ;东莞是台湾人在大陆的第一聚居地，据统计目前东莞聚集约5000多家台资企业，近10万名台湾商人和眷属在东莞长期居住。东莞已设立大陆第一家台商子弟学校，并在筹备兴建首家台商医院。 ;东莞是全国酒店数量最多的地级市，全市共有酒店98家，其中挂牌五星级酒店15家。;东莞市定位为珠江三角洲东岸重要的地区性中心城市，重要的信息技术产业化基地，省级历史文化名城，以国际制造业名城为特色的现代化中心城市。;在周边城市中，2006年东莞经济总量仅次于广州与深圳，在珠三角城市地位举足轻重。 2006年 GDP增长率为19%，引领周边大中城市，经济发展势头强劲。;东莞历年GDP;东莞历年人均可支配收入;东莞历年社会消费品零售总额;目前已引进高新科技企业66家，合同引资67亿美元，30家研发机构和科技企业投入运作，形成了以电子信息、生物信息和高端装备制造为主的高新技术产业集群；科技部副部长尚勇视察指出，松山湖最有可能成为中国“硅谷”。 ;人均GDP7.8万元：未来五年全市生产总值年均增长13%，五年翻一番，2011年超过5000亿元，按常住人口计算，人均约7.8万元。根据当前的汇率计算，人均生产总值达到10000美元，这符合国家提出的“全面建设小康社会的主要任务”。;二、房地产市场;房地产市场—土地;房地产市场—土地;房地产市场—投资;房地产市场—供需;房地产市场—价格;1、以东莞市中心为核心的中心区 周边的寮步、石碣等镇区 东莞房地产业发展最早，也是房地产业总体发展水平最高的地区 项目特点：规模较大。如第一国际、星河传说、华南MALL、地王广场、格林小城、新世界花园、新世纪豪园、中信凯旋城 2、以东莞铁路枢纽常平镇为中心，包括樟木头东部地区 东莞???路枢纽和物流中心，拥有地理优势和交通优势， 以外销为依托，逐渐将房地产业提升为当地的支柱产业 项目特点：面向香港客户。如常隐贤山庄、东田丽园、新天美地花园，樟木头的帝豪花园、碧河花园、御景花园 3、以虎门镇为中心，包括长安、厚街地区 发展水平在全市镇区中均处在领先位置，当地居民消费力强 项目特点：品质较高。如虎门丰泰华园山庄、金色家园，长安中惠山畔名城、莲花广场，厚街加州阳光、映湖山庄;东莞房地产市场总体结论;写字楼市场;写字楼主要以租赁形式为主；第一批传统写字楼金源中心、经贸大厦建成后，一些律师、会计师事务所及办事机构开始入驻办公；部分酒店也开始承担写字楼功能；一些私营企业为了节省费用甚至选择住宅楼作为办公场所。 代表项目：金源中心、经贸大厦、国泰中心;随着城市产业结构优化调整的进程，企业的商务交往活动增多、办公观念升级，对写字楼的需求开始增加； 开发商敏锐地发觉写字楼的市场机会，开始大肆开发写字楼项目并引导市场掀起写字楼投资热潮； 代表项目：第一国际、胜和广场、华凯广场、综艺广场。;随着东莞城市现代化、国际化进程，企业对于在办公环境中的高级商务需求开始增加； 办公品质需求提升，普遍重视商务配套服务，也是高级商务的理想境界； 越来越多的国内甚至国际大公司不断进驻东莞，本地企业也有相当一批已经发展壮大，企业形象将成为其选择办公地点时的重要参考指标。;竣工面积;2004年,东莞批准预售的写字楼面积达到43.32万多㎡，07年第一季度批准预售的写字楼面积仅仅为2.0147万㎡。;空置面积;;;年份;目前南城CBD片区出租的写字楼价格基本在30-35元/㎡,高档次及配套完善的部分租到40-45元/㎡；与04-05年相比涨幅不到20%。;东莞写字楼市场---物业水平分析;据统计，2007年写字楼销售总面积为62305㎡，总套数为332套 成交比大于供给比的有三个区间，分别是151-200㎡、301-400㎡、401-500㎡，反映了这些面积区间的写字楼成为市场热捧的单位。100㎡以下的写字楼产品，成交量远低于供给量，是市场相对滞销的产品。 ;东莞写字楼市场---客户分析;形象需求;建筑造型; 东莞市场产品发展趋势;写字楼市场－－小结;酒店市场;东莞酒店市场发展迅速，自1996年东莞第一家乡镇级民营酒店——寮步金凯悦开业至今短短10来年时间，东莞的酒店业投资已逾250亿，至2007年共建成星级酒店98家，加上各类宾馆、旅社全市共有客房86890间。;酒店市场分布情况;厚街镇酒店分布;虽东莞星级酒店床位多达2.3万个，但酒店入住率仍处于全国较高水