惠东股益怡景湾项目营新销策划方向沟通世联.ppt

股益?怡景湾项目营销策划方向沟通;怡景湾项目介绍;*;挑战篇;国家宏观调控下的房地产市场带来的不确定性;目前惠东房地产市场呈现缓慢发展态势，价格提升缓慢;挑战三;挑战四;思考篇;本体 分析;本项目位于惠东三大城镇区的中部核心城镇区，即惠东中心区;本项目处于惠东中心区城市发展战略中的”一江，二心，二轴” 的核心位置，发展潜力巨大。;本项目位于中心区-华侨城片区，惠东最具发展潜力的区域，堪比深圳香蜜湖。;三期项目四至如图，景观以西北、西南朝向较佳，拥有部分江景和市民广场; 项目采用欧式建筑风格。在楼体造型上，采用带有欧陆风格的凸窗及梯形坡屋顶的设计；在建筑外立面上，采用带有浓郁欧陆风格的面砖，通过强调简洁的体量组合、流畅的线条，产生良好的视觉效果。 ;本体分析;本体分析;本体分析;本体分析;B;A;本体分析;三大市场判断与结论;市场 分析;1、东连汕尾市海丰县，北靠河源市紫金县，西接惠阳区，南临南海的大亚湾和红海湾； 2、交通“七纵八横”格局，惠深沿海高速实现深圳1小时生活圈，惠莞高速、广汕公路实现惠州半小时生活圈。“深莞惠”1小时生活圈，惠东半岛新经济增长提速 3、发展服装和鞋业产业，打造商贸物流基地； 4、自然资源丰富，逐步挖掘特色品牌旅游资源。; 深惠沿海高速公路：起于惠东县稔山镇白云村以北，在深圳白沙湾与深圳盐坝高速公路相连。建成后，从深圳市区到惠州市大亚湾区只需30-40分钟车程，从深圳到汕头也将缩短1个小时车程。2009年底通车 　莞惠高速公路：起点在惠东县大岭镇，经惠阳区、惠城区，于沥林镇老虎坑接惠莞高速公路东莞段。是东莞与惠州之间的首条高速，建成后将大幅缩短两市之间的行车时间。2009年底通车。 深厦铁路：厦深铁路惠州段，将直通龙华汽车站，全长65公里，预计11年底通车。;六大产业经济齐头并进，惠东半岛新经济增长提速, 经济指标显示出高的经济实力;深惠两地房地产剪刀差，惠东房地产巨大的价值洼地;客户 分析;在单位宿舍、自建房中居住是主要居住形态;位置 、户型、 周边配套、价格已成为当地客户的主要关注点， 也是驱动其换房的重要动力;访谈地点：金河湾售楼处 被访人：冯处长，35岁左右，本地人 客户描述：黄色衬衣，烫得笔直，言语间不时流露出官味。需求三房130平米，地段要好，交通要方便。开发商要有势力，有影响力，社区要有知名度。对价格较敏感，对项目较感兴趣。 客户关注点：社区、地段、价格、环境;竞争 分析;国际新城;惠东其它区楼盘格局;2010年在售楼盘一览表;核心竞争楼盘;核心竞争楼盘;项目地址：惠东县城三利埔 项目介绍：占地3.6万，总建筑面积18万㎡，规划近800户。 容积率：5.2% 绿化率：45% 主力户型：四房150-180 ㎡,五房195-241㎡ 项目销售：起价3200元/平米，现售均价3600元/平米； 现状：剩余80多套 项目卖点：近5000㎡的中心花园和休闲连廊，紧邻黄排河，大盘、全人车分流、入户花园、大阳台;在售单位竞争户型分析;金河湾-地段优势与外部资源;将售单位竞争户型分析;中航城地段+景观资源大盘;拥有一线江景和市民广场景观;寻找价值信息（FAB分析）;怡景湾FAB价值分析;精细化工具;价值梳理 —怡景湾;突破篇;全城覆盖 营销推广面面俱到 华丽作秀不计成本 坐以待客;形象突破，区域强势占位，塑造名牌 价格突破，重梳价值，制定推售策略，实现热销 客户积累突破，拓宽目标客户，主动出击 客户经营突破，赢取名誉;突破房产纯粹的居住价值，我们卖的是标签！ 突破大众眼中的寻常资源，我们提供的是稀缺！ 突破寻常客户购房体验，我们展示的是身份！;重展示：展示和情景式体验是促进客户购买的决定性因素； 准推广：把握核心主流的渠道，更重要的是关注口碑的作用； 精活动：小范围的开放性圈层活动是真正与客户沟通的平台，给足客户虚荣； 强服务：服务是体现项目档次和附加值展现关键，豪宅买的不仅是产品，更多的是服务；;必须把项目的展示提高到公司在惠东市场发展战略的高度 展示和情景式体验是促进客户购买的决定性因素，也是实现高价格最主要的支撑;Feel可感知展示;【售楼处】 不仅仅是卖房子的地方 它还应该是传播一种思想 灌输一种生活方式的地方;营销中心播放欧洲风情歌曲，水吧设置咖啡机和红酒，爆米花机等，现场制作浓郁的咖啡和香味逼人的爆米花，使营销中心富有另一番品质生活风情。;【样板房】 让客户视、听、闻的是触手可及的实景 体验的是人性化的氛围塑造 让其触景生情，畅想未来， 深陷自我想像生活场景，而无法自拔;样板房服务员服务要点： 解答客户疑问：熟悉项目基本信息和户型工程知识，能流利回答客户问题。当客户问题无法回答时，必须说：“对不起，这点我不清楚。请咨询我们的销售代表好么。”不可出现客户提问但不回答的情形。 微