江苏海门市房地产市场新研究.doc

目录 第一部分海门市房地产市场研究 2 一、宏观市场部分 2 （一）海门市区域经济状况分析 2 （二）海门房地产概况 7 二、中观市场研究 9 （一）海门市区域规划定位及发展方向 9 （二）海门市房地产市场的区域划分及各板块的市场特点： 14 第二部分项目立地规划条件分析 65 一、位置、范围与区位特征 65 二、总体规划对规划用地的要求 65 三、自然条件分析 66 四、土地利用现状概况 67 五、区域人口状况 67 六、建筑物状况 67 七、公共配套设施状况 67 八、道路交通状况 68 九、土地固有价值评估模型及结论 68 十、项目地块SWOT分析 76 第三部分项目市场定位 77 一、目标客源定位 77 二、物业形态定位 82 三、户型定位 95  第一部分海门市房地产市场研究 一、宏观市场部分 （一）海门市区域经济状况分析 1．综合经济实?近几年来，海们经济运转良好，2008年，市实现地区生产总值360亿元，人均生产总值达4万元。310.74亿，位于海门县市级地十位，人均产总值达万元 江苏省各县（市）GDP统计 ： ? 从上图表看出，海门经济一直处于快速分展阶段，家纺业的不断壮大，极大工业园区的建设，必定带动整个海门经济的腾飞。 2．产业结构2008年，三次产业结构调整为7.7：60.1：32.2一产增加值27.8亿元二产增加值216.2亿元；三产增加值116亿元； 地区生产 三次产业占GDP比重(%) 地方财政一般 外　贸 总值指数 预算收入 依存度 (上年=100) 占GDP比重 （％） 　 第一产业 第二产业 第三产业 （%） 　 南 通 市 116.2 8.2 56.7 35.1 6.0 46.0 海 安 县 116.3 12.0 53.7 34.3 4.4 19.6 如 东 县 115.8 14.2 52.2 33.6 4.2 22.1 启 东 市 116.0 12.9 53.5 33.6 4.3 20.9 如 皋 市 116.5 12.1 53.6 34.3 5.3 29.3 通 州 市 116.3 8.1 59.6 32.4 4.3 31.8 海 门 市 116.1 7.7 59.6 32.7 4.2 17.9 从2007年数据中可以看出，就整个海门市而言，第二产业发展较好，第三产业还未达到平均水平。 海门市近四年产业结构分析 时间 地区生产 三次产业占GDP比重(%) 地方财政一般 外　贸 总值指数 预算收入 依存度 (上年=100) 占GDP比重 （％） 　 第一产业 第二产业 第三产业 （%） 　 2007 116.2 8.2 56.7 35.1 6.0 46.0 2006 116.1 9.1 58.7 32.2 3.7 17.7 2005 115.5 10.4 58.7 30.9 3.6 15.2 2004 115.9 10.3 53.6 36.1 3.2 13.3 3．投资结构：年全社会固定资产投资202亿元。工业投资规模不断放大，全年完成工业投入173亿元，其中规模以上工业投入144亿元，工业投入占到全社会投资的85.6%,规模以上工业投入占到工业总投入的83.2%。私营个体经济：民营经济发展迅速。即至年底，全市个体工商户、私营企业总数达到万户，从业人数达到万人，注册资本金达到亿元特别是西部家纺板块近年来发展较快，2006年共形成近100个超千万元项目，2006年仅三星镇就新发展个体工商户4981户、私营企业371家，95%以上从事家纺和服装加工贸易。 在岗职工 　 私营企业 人　　数 和个体 　单位万人 #国　有 #城　镇 #港澳台商 #外　商 从业人员 　 单　位 集体单位 投资单位 投资单位 　 南 通 市 57.74 19.17 2.79 6.54 12.88 168.15 海 安 县 7.06 1.93 0.20 0.76 0.85 23.80 如 东 县 5.91 2.40 0.26 1.05 0.94 17.93 启 东 市 5.87 1.90 0.56 1.06 1.02 21.56 如 皋 市 6.21 2.32 0.19 0.90 1.38 30.42 通 州 市 6.92 2.09 0.60 0.93 2.09 32.45 海 门 市 6.18 2.32 0.29 0.99 1.72 21.36 从表中总体在岗人员数量为6.18万人，而个体私营从业者为21.36万人，同整个南通其他市县相比，比重较大，海门私营从业人员较多。 海门连续四年在岗职工及城镇个体私营人员数量表： 时间 在岗职工 　 私营企业