深圳宝安区勒竹角村商新住项目策划方案.ppt

深圳宝安区勒竹角村商住项目策划方案;第一部分 项目产品矛盾解码;项目产品矛盾解码;（1）深圳市为了实现2011年房价控制目标，已从5月1日开始将房地产调控从“限购令”升级到“限价令”。 （2） 5月17日，广东省物价局对原《新建商品房销售明码标价规定》进行了补充和完善要求：2011年6月1日起，除了房地产开发企业，中介服务机构代理卖房也须明码标价，实行“一套一标价”。取得预售许可证或办理现房销售备案的商品房项目，要在10日内一次性公开全部房源。 （3）从5月18日起，央行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第五次上调存款准备金率。 （4）深圳市住房限价即将进入“深度”调控，新房按面积分户型限价，在目前限价条件下，将市场上的产品（含别墅、复式、跃式、平层等），按面积大小分为三类，即90平方米以下的户型、90-144平方米的户型、144平方米以上的户型，三种面积段户型成交均价均不得超过前一个月的成交均价，否则成交单位不予合同备案，据释，调控新政将于8月1日开始执行。;1、统计显示：6月份商用物业开盘项目预计达9个。其中商业预计入市项目有7个，福田区有中航V尚街，和黄都会轩；宝安区有财富港，万科金街和龙光世纪大厦；龙岗区有招商依山郡和汇龙天下。写字楼入市项目预计仅2个，分别是英龙商务大厦和正中时代广场。 2、市场趋势：随着调控政策一再深化，且种种迹象表明调控政策在未来很长一段时间内将不会出现大的松动，深圳市住宅市场成交愈发惨淡，供需双方博弈加剧，据了解，受关内商用物业总价高的影响，原本把目光投向住宅市场的中、小型投资客被迫纷纷转向于关外相对低价的商铺，加之CPI的持续高位引发的恐慌，可见处于调控空白区的低总价高回报的一手旺铺物业必将越来越成为市场宠儿。;8KM;三、本项目地块现状环境分析;四、本项目交通状况分析; 依据本项目所在地理位置对本项目住宅、商业及公寓三种产品进行一个价格估算：即住宅及公寓约在1万左右的均价；商业约在3万左右的均价。那么本项目各产品的产出值则如下： 由此可见，商业虽然面积??22000平米，却创造了约7个多亿的销售额，而无论是从经济价值来讲，还是销售的难度上来讲（住宅较商业销售要容易的多），还是本项目所在片区的巨大消费市场来看，本项目的商业部分较住宅产品更应该引进我们的重视。;商业价值高、专业性强，是重点与难点 住宅调控政策影响大，也具有一定难度;;1、住宅先行：任何环境较差的城市偏远旧改区，由于交通不便、公共配套不足及人气缺乏等诸多不利因素，对于具备满足“刚性需求”的住宅产品而言，无疑是风险最低的产品，出于健康现金流和项目给予市场的信心考虑，“住宅先行”是必由之路； 2、商业跟进：虽然本项目位于片区内的商业中心，但毕竟在档次形象上要较以前的项目有所提升，才能“鹤立鸡群”成为中心中的“核心”。既然本项目部分商业所针对的客户群相对较高级一些，所以等部分住宅客户入驻后也就有了相对消费档次高一点的客户，稍稍放在住宅之后发售也有利了降低商业营业风险；同时目前本项目地块存在西向与北向商业断层的先天缺陷，只有等商业动线全线打通后，即把原一河之隔冷清的北面商业进行了贯通，同时又“零距离”连通呼应了西面大型商场，这样一来整个商圈就活了起来，在商圈真正搞活四通的条件下再去卖本项目的铺，自然能卖出更好的价钱。;交相辉映，公寓收底;项目商业市场定位;第一章、商业背景分析;一、研究的范围与目的;项目用地; 时间段 分类及流向; 我司在对本商圈254家商户进行分析时发现服装服饰类占总量的50%，而美容美发美甲等女性消费者经常光顾的行业、以及图书音像文具、周边工厂接待聚餐用的中高档商务型餐饮美食及休闲娱乐却几乎没有，同时服饰产品通常以“地摊货”为主，稍有档次但也符合工厂职工在恋爱会友时常穿的国内中档休闲服饰品牌如“森马、美特斯邦威”之类的、以及一般管理层经常光顾的以“外贸尾货”为主的经济时类的服装目前基本没有，所以商圈升级挖潜的空间还很大。;店主; 该商场是商圈目前唯一大型综合商业，主力消费群仍是广大的工业企业就业人群，所以商品档次偏低，以价廉物美积聚相当人气，但对于日常生活消费品，相对品牌超市供应产品虽然雷同，但品牌超市无论是在购物环境及价格上与华生超市更具竞争力，所以对于区域内一些相对中、高档客户来说来华生日常生活采购或是无奈之举，或只能舍近而求远驱车远距离购物。;七、本项目所在商圈研究小结;3、从业态业种形式来看，本项目所在商圈目前主要以低档服装百类为主，业态业种分配极不平衡，如“美容美发美甲”等女性消费类、如“酒吧、歌厅”等休闲娱乐类、以及“酒楼、咖啡”等商务消费类几乎缺失，不仅让大众消费变得单调乏味，也让当地中、小企业主的商务接待活动