深圳罗湖鸿隆写字楼项新目前期策划.ppt

鸿隆写字楼前期策划;认识区域;蔡屋围片区的深圳证券交易所是深圳金融心脏，发展银行大厦等金融机构云集在其周围; 深圳书城是深圳图书消费中心； 深圳大剧院是深圳重要的文化设施,是深圳“文化沙漠”中的绿洲; 地王大厦、华润大厦、深圳发展银行大厦、深业中心、世界金融中心等，是深圳最典型的高档办公中心，汇集国内外大批的知名企业，它们共同构成了一个在深圳配套、设施最等各方面最为完善的CFD商圈。 ;区域未来发展规划; 地铁3号线从罗湖红岭中路—龙岗龙兴街站，计划2009年建成，本项目紧邻地铁1号线的老街站和大剧院站，同时与3号线的起点站红岭站相邻，本项目未来将是双地铁上盖物业，交通便利度非常大。 ;香港华润集团在深圳投资开发的“华润中心”，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，总建筑面积55万平方米，总投资逾40亿港币。华润中心二期项目包括一座超五星级商务酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场、高尚住宅等，现已动工，总建筑面积达到26万平方米，项目预计在2008年中之前落成启用。华润中心项目的全部落成启用，将与本片区的升级改造联手巩固和加强罗湖商务中心的地位。; 1月26日，花旗银行在我市福田区正式启动一家新的个人零售银行网点。 　　2月7日，汇丰银行在福田中心区新设一家全能型支行，在增添个人理财网点的同时，加强对工商企业的服务。 　　3月下旬，渣打银行龙岗支行将举行隆重的开业仪式。渣打银行中国区个人银行总裁叶杨诗明自豪地告诉媒体，在华南地区，该行在深圳的业务最出色，今年，一些原本设在其他城市的部门也会迁往深圳，并争取在深圳南山区等地再增设两家支行。　　;一、罗湖写字楼市场非常成熟，出租率高，回报率稳定 目前罗湖片区的写字楼市场已经进入成熟期，出租率达到90%左右，回报率很稳定。除了世界金融中心相对较高外，其它的甲级写字楼空置率均低于10%。;二、片区写字楼两极分化非常严重，甲级写字楼无论售价还是租金，乙级都难以望其项背。罗湖可售的甲级写字楼只有地王和嘉里中心，甲级写字楼市场需求旺盛。;三、从三级市场成交客户需求面积分析，100-200平米为最受欢迎面积区间，同时，大面积购买客户也存在。 ;四、中心区西移，罗湖写字楼推售非常少，市场存在较大空白点。 ;五、甲级写字楼配置已经远远落后于中心区写字楼。 罗湖区的甲级写字楼是深圳最早开发的写字楼片区，其内部装修及配置已经远远落后于现在中心区新兴的写字楼。 1、天花板用材上，罗湖甲级写字楼是过去的石绵板，而中心区大部分用铝扣板材。 2、走廊墙面处理，罗湖大部分用的是涂料，而中心区大部分已经用上了墙纸。 ;　　发展商：深圳市豫盛实业发展有限公司 　　项目位置：嘉宾路与宝安南路交汇处 　　项目概况：用地面积5529.1平方米，总建筑面积62449平方米，其中地下13794平方米，地上48655平方米，共29层，1-4层为商业裙楼，建造面积为8271平方米，主要用于商店餐饮、健身房等；5-16层为办公楼层，建筑面积为18976平方米；17-29层为宾馆客房，建筑面积为21408平方米；屋顶设游泳池，建筑高度99米。 　　工程进度：已封顶　　;07年金融区唯一在售写字楼物业;认识客户;片区主要物业内主要行业及代表企业;金融业 入住蔡屋围商圈的金融机构有273家，聚集了全市60％的金融机构和30％的保险机构。它们的都有共同特点商务档次高，要求物业楼宇展示性强。 ;购买/租用新办公楼的原因 ;;购买办公楼关注的因素 ;公司特征 ;5A智能化系统中比较重要的系统 ;智能布线系统要求 ;外立面风格 ;外立面材料要求 ;;电梯厅装修标准 ;;中央空调计费方法 ;综述：客户选择罗湖现有写字楼的原因;对本项目的启示;项目定位;项目分析;项目SWOT分析;1、深南路的车流进入有两个方案.并在项目四个口设置导示牌。 2、和平路的车流仍按原来的入口进入;问题二:风水问题; 1.借助深南大道带来的优越地理位置,充分挖掘项目区位价值; ２.借助周边成熟的交通规划、商业配套以及坐拥项目外围空间重要的景观资源提升项目商务价值，利用片区改造后市,创造项目更大利润空间; ３.考虑到已建设的原因,对项目进行积极的改造; ４.利用目前市场推售的空档期，填补片区空白; 5 .交通导示系统和项目的风水问题需要项目打造中重点考虑。;甲级写字楼;项目客户群分析;投资者：项目的业主，资金投入者 使用者：真实的使用物业者 自用者：既是项目业主，同时也是使用者;;素描对象;素描对象;素描对象;项目形象定位;物业定位: 　　深圳 · C