羊城豪宅研究合集（20新09版）.ppt

;目录;第一部分 别墅起源与划分;?别墅是指在环境优美的地带修建的高舒适度的居所，因此作为住宅的最高级产品，它不仅要有别墅的样子（体态与立面），还要别墅的生活方式（更丰富的使用功能，更高的舒适度，更好的趣味性，更尊贵的礼仪，与大自然更亲近）。;二、别墅的分类;独立别墅;;2、从学术角度按居住功能分类;;3、从学术角度按建筑风格分类; 中式别墅; 欧式别墅; 欧式别墅（一）——法式风格; 欧式别墅（二）——美式风格; 欧式别墅（三）——地中海风格别墅;【特征】 　　现代风格是近几年逐渐增多的一种别墅风格。其基本特征是板式块面结构，注重功能与形式的结合，通透性较强，常用几何形造型，线条挺拔利落，立面简洁、单纯。;第二部分 羊城别墅市场分析 ;以淘金路的华侨新村为代表，随着花园酒店、世贸等商业建筑的崛起，别墅价位开始飚升。到1995年，由于香港买家受当地经济变化以及中央宏观调控消息的影响，开始抛售，淘金路别墅开始跌值;2、客户演变;3、产品演变;4、小结;第二部分 羊城别墅市场分析 ;解读新政——从长远发展来看，别墅供应具有稀缺性;别墅市场的政策影响分析;第二部分 羊城别墅市场分析 ;为便于下面的研究，我们根据羊城市区地形及行政区划分，将别墅市场格局分为以下几个区域：;花都板块;;2、羊城别墅市场各板块特征;2、羊城别墅市场各板块特征;2、羊城别墅市场各板块特征;3、小结;第二部分 羊城别墅市场分析 ;夏湾拿;1、市区板块别墅情况;羊城市区别墅盘分布;户型面积与价格;市区别墅概况;区域代表项目分析;个案分析——汇景新城;;2、别墅区概况;户型面积：独立别墅——600～1000㎡ 联排别墅——450㎡ 叠加式别墅——300㎡ 别墅式公寓——160～230㎡ 价 格：独立别墅——2000～3000万元/套 联排别墅——700-1200万元/套 叠加式别墅——18000元/㎡ 别墅级公寓——13000～14000元/㎡;三层平面图;5、目标客户群：;6、点评：;个案分析——合生帝景山庄;;2、户型面积与价格;AII型：建筑面积277-279M2;4、目标客户群：;5、小结;市区别墅特征;2、近郊板块别墅分析;华南板块;;近郊别墅概况;区域代表项目分析;个案分析——万科城;;户型类型：有六种不同结构布局 楼层：4F 结构：一梯二户多层洋房 面积：130、140、200㎡ 价格： 6000～7000元/㎡（毛坯） 总户数：约204套 ;户型类型：有5种不同结构布局 面积：约200㎡ 价格： 10000元~16000/㎡（毛坯） 总户数：约50套 ; 户型类型：有5种不同结构布局 面积：约170-175㎡ 价格： 因无预售证情况，暂不售，价格未定 总户数：约50套;3、目标客户构成;4、小结;个案分析——羊城雅居乐峰会;;2、户型配比;3、户型图例;独立别墅户型：220-280;4、目标客户群：;5、点评：;个案分析——华南碧桂园翠云山;;2、户型配比;3、户型图例;联排别墅： 286-291平方米，七房三厅;4、目标客户群：;5、点评：;近郊别墅特征总结;3、远郊板块别墅分析;花都板块;从化、增城、南沙板块分析;;;远郊板块概况;区域代表项目分析;个案分析——东方夏湾拿;;2、户型面积与价格;独立别墅 面积：301平方米;联排别墅;4、目标客户;5、点评：;个案二：凤凰城;;;3、户型图例;3、户型图例;主要组成（职业）：以新塘小企业主客户为主，周边区域（天河、开发区）收入较高的白领为辅 年龄结构：30-50岁为主 年收入 ：购买联排及别墅：500万/家庭?年 购房需求：以自住为主 接受总价：洋房接受30万，联排别墅100万，独立别墅200万 置业次数：二次置业为主 ;5、点评：;花都板块分析;置业渡假集中区域 ;花都板块分析;1、山前大道区域特点;2、山前大道主要典型项目;3、典型项目建筑特色;金碧御水山庄：大型儿童游乐场 碧桂园假日半岛：“故乡里”主题公园 南航碧花园：潜水俱乐部 ;碧桂园·假日半岛;评述1：多种娱乐配套设施、丰富渡假生活;评述2：“平过自己起屋”——体现项目市场定位;评述3：主力户型总价控制在60-130万之间，高价性比优势;成功吸引了羊城的渡假客户，羊城客占成交的70%;项目小结;５、山前大道板块特征——羊城渡假物业聚集地;市中心典型项目分析;锦绣花都;;;;;远郊别墅特征总结;第二部分 羊城别墅市场分析 ;;２、发展趋势总结;第三部分 别墅客户研究 ; 针对别墅的市场的目标客户群的不同属性，为方便与清晰的研究，我们可将别墅目标客户群的分析划分为三部份： ;（一）都市中心别墅客户群分析;