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营利性老年住宅研究报告 目录 第一章 北京老年住宅供给调查研究 2 一、 房地产及相关行业关注程度 2 1、行业声音 2 2、开发商动作 2 二、 北京老年住宅供给情况 3 1、老年住宅市场逐渐兴起 3 2、 老年公寓、养（敬）老院严重不足 4 三、 老年住宅的种类 4 1、产品出售经营模式 4 2、产品出租经营模式 5 3、产品出售与出租相结合的经营模式 5 4、金融产品经营模式（外国） 5 四、 北京老年住宅案例借鉴 6 1、东方太阳城——公园式大型养老基地（只售不租） 6 2、北京太阳城——北京最早的综合性养老社区（租售结合） 10 3、北京汇晨老年公寓——福彩基金投资建设的出租型较高端社区（只租不售） 13 4、将府庄园——澳洲模式引入，高端综合性养老社区（只租不售） 16 5、英智老年公寓——面向生活不能自理的老年人（只租不售） 18 五、 各养老机构经营现状 19 六、 老年住宅规划要求 19 1、社区规划 19 2、社区组成 20 3、绿化景观 20 4、交通布局 21 七、 老年住宅的配套要求 21 1、智能化配置 21 2、会所 22 3、电梯 22 4、商业 23 5、配套 23 八、 老年住宅的服务（服务内容、团队组织、资源配置） 24 1、老年医院及护理院 24 2、生活机能配备 24 九、 老年住宅的价格 25 十、 老年住宅的投资（建设、园林、配套、人员） 26 第二章 老年住宅经营模式研究 26 一、 老年住宅推广方式研究 26 二、 老年住宅营销方式研究（名称探讨：老年住宅、养老住宅、养生住宅、健康住宅） 26 三、 老年住宅目标客群研究 26 四、 老年住宅诉求点研究 26 五、 老年住宅经营方式研究（以旧换新、以租代购、长租、短租、返本销售、基金型、股东型、增值服务） 26 六、 老年住宅开发成本研究 26 七、 老年住宅投资回报研究 26 第三章 北京老年住宅的需求研究 26 一、 老年人分类研究 26 二、 意向客群研究 30 1、 入住老年公寓意愿 30 2、在选择老年公寓时，国有和民营是关键的选择吗 31 三、 意向客群需求研究 34 四、 购买行为调查 36 五、 社会行为调查 39 六、 老年住宅需求量预测 42 七、 老年住宅能够具有投资价值 43 第四章 老年住宅的相关政策 44 一、国家及相关部委颁布的指导性政策 44 二、老年住宅相关标准 44 三、国家及北京市对于部分福利性老年服务机构给予了税收等方面的优惠政策 44 第五章 中国的养老和医疗保险体系 45  北京老年住宅供给调查研究 房地产及相关行业关注程度 1、行业声音 在搜狐焦点地产昨天举办的“2010中国房地产调控回顾与前瞻”论坛上，全国工商联房地产商会会长聂梅生呼吁开发商关注老年人的养老住房需求。他指出，房地产企业应该思考“十二五”期间如何转型的问题，应该向绿色、低碳和环保转型。随着独生子女家庭越来越多，中国社会老龄化加速，开发商更应专注老年住宅这一民生问题。 “中国老年人群上升的速度不亚于我们城市化的速度，老年公寓在中国属于稀缺产品，如何解决这块刚性需求很重要。”聂梅生认为，50岁以上的人群拥有人生最高的财富净值，他们居家养老的住宅需求正在成为房地产行业新的转型领域之一。 保利地产和基金提出“善居养老”，把家庭养老和机构养老的最佳结合点集中在社区，围绕“一个队伍服务，两项资金捐助，三个中心建设”展开。全年，和基金善举养老计划实现覆盖社区超过100个，服务超过10万人次。而目前正在尝试试点有两个区域，其中一个位于上海周边地区，另外一个位于长沙新火车站旁边。与其他地产商直接进入养老地产不同的是，珠江地产虽开始涉猎这一领域，但是范围更为宽广。去年珠江地产与从化市政府签约，将在从化打造“珠江生命健康城及科技CBD”项目，这就是俗称的从化珠江城。这一项目将集医疗、养生、教育、休闲、养老、总部经济于一体。 医院健康娱乐中心老年大学家政中心等等， 老年住宅的种类 目前国内开发商在老年分析老年住宅的赢利模式住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与社区管理相结合的经营模式以及住宅建设与社区管理相分离的经营模式。 1、产品出售经营模式 ◆收益实现方式 以产品出售为主要收益方式。 ◆收益水平及结构 按照行业发展规律，老年住宅产业在发展初期竞争较小且市场不规范，因此会存在较大的利润空间，投资收益水平高于房地产业平均投资收益水平。随着老年住宅产业的不断发展，投资收益水平将不断接近房地产业平均投资收益水平。 在这种经营模式的收益中绝大部分为产品出售获得的一次性收益，极少一部分为配套产品经营获得的收益。 2、产品出租经营模式