辽宁鞍山始峰商贸城项新目营销方案.pptVIP

鞍山始峰商贸城2013年营销方案;目 录;鞍山商业经过历史的发展，在购物模式、竞争格局以及消费者观念变化方面呈现以下特点。 1、传统百货与新兴商业形成新的竞争格局。 鞍山商业正处于一个新的发展时期，传统百货努力通过改造购物环境增强竞争实力，巩固商业地位；同时大量外 来百货和超市进入鞍山，如兴隆大家庭、乐购等相继进驻，加入竞争行列，形成了传统百货与新兴商业形式并存 的商业局面。 2、消费观念已经逐渐发生变化。 先进的商业经济模式给鞍山人民带来了生活和消费观念的变革，消费者正从单纯的购物行为向集购物、娱乐、餐 饮、观光、旅游等多功能为一体的一站式消费模式转变。追求舒适的购物环境和全新消费体验逐渐成为鞍山人的 消费趋势。 3、以站前为商业中心逐渐向周边区域发展 政府对城市建设布局的重新规划，促进鞍山商业市场的进一步发展。单一商圈已不能满足城市发展需要，城市副 商圈开始出现。 4、商场业态结构比例不合理，不能满足人们的消费需求。 目前，在鞍山大多数商场中，业态比例不平衡，业态分布主要以满足日常购物需求为主，休闲、餐饮、娱乐产业 相对比例较少，甚至没有；但随着当地人们生活水平的不断提高，其不合理的业态分布已经不能满足人们对休 闲、娱乐、餐饮的需求。 5、规划中的商用物业市场供应量不断增大 随着经济的发展，房地产迅速发展，特别是城市中心的商业物业发展极快，使得鞍山的商业竞争越来越激烈。 ;项　目　本　体;项目本体介绍;非传统商圈做商业如何成功？;1、交通的易达性 2、定位高于需求 3、独特的吸引力;S　W　O　T;1、优势 开发企业具有商业地产开发的多年历史与成功经验，拥有一定的行业资源和一支经验丰富的执行团队。 项目在整体规划、设计等方面与鞍山原有的商业设施有着明显的优势，在理念、动线等各方面都更具特色。 项目所处位置虽然在直线距离上距市中心较远，但紧邻主干道，具有一定的交通可达性及可视性。 项目所处位置原址，具有自发形成的集市，同时项目附近的东北商贸城面临拆迁，为本项目提供了一部分经营商户。;2、劣势 项目所处位置离传统商圈较远，目前没有商业氛围和人气。 项目周边有一定常住人口，但流动人口不多，且经济水平与消费能力有限。 在工程进度与开业时间方面，项目落后兴隆大家庭等项目，其会对项目产生一定的冲击与客户分流。;3、机会 鞍山正处于一个商业转型期，商业设施需要升级换代，消费者需求也在逐步升级。 鞍山对于滨河生态居住区的打造，将营造区域良好的生活居住环境，带动居住与商业需求的增长。 佳兆业、恒大等全国知名开发企业进驻项目所在区域，将逐步带来近10万常驻人口。;4、威胁 鞍山整体城市经济是以鞍钢及其相关产业为核心的重工业发展模式，城市整体居民消费力水平有限。 鞍山商业的升级与换代还需要一定时间来完成，目前阶段在非传统商圈进行商业开发，如果定位规划不好，会有较大风险。 鞍山商业业态种类覆盖面较广，进行差异化的难度较大，近几年陆续开业及正在建设的商场较多，未来竞争激烈。;SWTO分析;项　目　定　位;项目总体定位：;商业部分物业发展定位;A区;分区;专业投资者 有较成熟心态，对投资有一定的经验，这种投资者具有雄厚的资金和商业背景，较为理性，他们最为关 注的就是地块的经营规划和具体售价。一旦机会到来，他们的投资是看准理想铺位就势在必得，而且也 会是最早的一批落定者。 中小投资者 看重升值潜力和投资回报，首先要考虑的是高回报率，并且容易受广告的影响，但因为手头资金有限， 所以他们要考虑小面积商铺，其中最重要是商铺的总价。 ;客群定位;消费者分析: 随着商业形态的不断演变，消费者的习惯和要求也跟着不断在变，主要体现在以下几点： 1、有丰富的产品内容：在这里能满足不同消费者的消费需求和消费者的购物欲望。 2、优越的购物环境：优越的购物环境能给消费者带来好的消费心情，消费者以愉快的心情“发现和探索”消费目标，乐趣产生消费欲望。 3、优越的地段：项目拥有好的地理位置和便利的交通将会吸引更多的消费者，为消费者带来更多的方便。 ;楼层;楼层;本项目租金及售价参考立山区现有商业租金和售价情况，同时又考虑项目自身较为先进的设施情况。目前项目周边社区商铺售价在8000元/平左右（佳兆业水岸华府商铺10000元/平，由于其商铺面积小，数量少） 以8000元/平为价格基础，按8%年回报，租金为53.33元/平/月，比东北商贸城租金略高25%左右 ，由于本项目商铺面积小因此总体租金影响不大。将前2年投资回报折入销售价格为9280元/平;确定年收益：53.33元/㎡月×1?㎡×12=640元； 确定还原利率：我们采用中国人民银行一年期存款利率综合物价 上涨因素和风险系数取还原利率为7% 使用年限：40年 收益价格确定运用计算公式 V?＝a/r×[1-1/(1+r)n]