鲁能北京格拉斯小镇别新墅项目营销策划方案.pptVIP

2010年营销方案;;一.近期地产政策解读及2010年大势预判;1.近期政策大势解读;2.土地市场情况;*;地块情况：22号地位于顺义区后沙峪镇，东至沙峪环中路（裕园路）、西至温榆河大堤路、北至馨园九街、南至天竺开发区21号地边界。容积率不到0.7，被业内称为“中央别墅区最后一块低容积率用地”。 公司背景：北京市顺义大龙城乡建设开发总公司成立于1987年，隶属北京市顺义区人民政府，总资产近百亿元，是一家实力雄厚、经验丰富的房地产一级资质开发企业。2005年控股子公司北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司（简称大龙地产）在沪成功上市，股票代码600159。2008年11月，总公司被国家统计局评为2007-2008年度中国房地产企业500强。同时，总公司也首次进入北京市百强企业行列。;3.房地产大势预判【政策】;供应量无法满足需求，累计差额多达5.1万套，“供不应求”形势为近三年??严重的时期。;*;*;项目名称;4.竞争项目2010年供应情况预测;二.销售任务和销售节点;*;2.可售房源分析与存量房源分析;*;二期可售房源分析;*;3.销售节点;三.销售策略与销售方案;1.已成交客户分析;成交客户以企业主、跨国公司高管为主，年龄集中在30-50岁，以两代到三代家庭为主。 客户购买动机：升值投资与自住兼顾。 客户认为项目主要优势为自然环境、项目规模及开发商实力。 部分客户呈现二次别墅置业的现象，属于别墅升级换代购买。;2.价格策略与推盘节奏;*;3.销售节点对应的销售方案;四.推广策略与方案; 在“资源整合”的原则下，2009年优山美地及格拉斯小镇项目采用统一管理，联合推广的手段，更加充分的利用推广资源，提高推广费用的使用效率，取得了较好的效果 2010年，我们将继续现有模式，实现优山美地和格拉斯小镇两项目推广资源的整合，根据项目各自的销售节点和任务，在最大限度上实现既定推广目标。;1.2009年营销费用使用情况;2.推广手段性价比排序; 综合分析2009年营销推广情况，无论从来电来访量或是成交量分析，“户外”“网络”都是性价比较高的推广手段，建议保持持续开展； 短信推广吸引客户来访数量虽有限，但客户成交数量较高，表明客户有效性高，建议在保持短信资源的精准度的前提下，开展持续短信推广； 平面、直投、活动等推广形式虽未形成成交，但对于扩大项目市场声音、营造项目市场形象、提升现场人气有较大帮助，对于成交起到辅助作用，建议兼顾推广费用节约原则下，尽可能增加该类推广。;3.阶段推广策略及slogan;3.阶段推广策略及slogan;3.阶段推广策略及slogan;4.推广节点及节奏把握;5.重要推广策略及手段;蓄客期公关活动 (1)“思想领地”庄园认领活动 目的：将小镇短时期内不会进行开发的土地进行原野式划分，以3年使用权形式赠送给买房者，形成购房的促销条件 时间：3、4月份 形式：限定期内认购小镇的业主，可以同时获得3亩大小的庄园的3年使用权。3年内，可以开垦种植法律允许的各种作物（鼓励种植具有环境价值的花草），并联合花草售卖商提供种植指导。在4月7号（仲春亥日，以往皇帝行耕藉礼之日）集中一天进行认领及耕种仪式。 媒体配合：短信、网络硬广召集；网络、客通的软文炒作;蓄客期公关活动 （2）“鲁能杯”高尔夫巡回赛 目的：以高尚休闲运动为切入点，进行全方位的圈层营销，使格拉斯小镇成为家喻户晓的别墅名盘，助力销售。 时间：5、6月份 形式：格拉斯小镇发起组织及冠名高尔夫巡回赛，选择小镇或优山美地周边球场，每半月举办一次高尔夫球赛（不同场地）。 鲁能提供奖品，在各大高尔夫球场进行格拉斯和优山美地的冠名传播，并在球场内设条幅和项目物料展架，供取阅，并进行发放。 媒体配合：短信、网络召集；网络、客通的软文全程炒作;蓄客期媒体组合;开盘期推广策略 围绕三期开盘，集中各种媒体资源进行组合投放，扩大格拉斯小镇和优山美地的市场出现率 借助花香节和中秋节客户联谊，加强情感沟通，通过现场氛围创造和延续项目的热销态势 建立节日传统，充实小镇的社区文化内容;开盘期公关活动 (1)花香节开幕暨开盘大典 目的：利用小镇现场环境的改变，举办以“花·香”为主题的文化节，充实开盘活动，使客户对鲁能产生认同感和归属感，促成认购签约 时间：7月份 邀约客户：优山美地、小镇的老客户及亲朋，意向客户及高端资源 形式：私人庄园游览、薰衣草鉴赏、法国名品香水秀、婚纱摄影优惠活动、蜂蜜与健康讲堂、开盘仪式及鸡尾酒会、花香节与思想征文评比活动（颁奖典礼在优山美地会所举行） 媒体配合：户外、杂志、短信、网络硬广召集；客通及网络软文炒作;开盘期公关活动 （2）丰收节及中秋客户答谢活动 目的：充分展示小镇的环境优势和优山美地的成熟优势，与鲁能两个项目的客户达成情感的