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筼筜东区·大溪地 项目营销工作研讨会 话题一：同安现阶段市场概况 话题二：影响同安房地产市场的因素分析 话题三：房贷新政对未来房地产的影响分析 话题四：大溪地项目销售工作回顾 话题五：大溪地近期重点工作安排 针对以上话题进行自由讨论 * “大溪地”项目组 2007年11月15日 截止2007年11月11日，同安市场 总销售面积为24.5万平米 平均销售均价为5382元/平米 07年10月同安商品住宅成交面积为38800.50平方米 07年10月同安商品住宅成交均价6383.25元/平方米 08年以前已知同安待推项目总建约50万平方米，而且除了锦华金都以外，其他项目均分布在芸溪两岸，都处于临溪第一排，景观资源类似，产品同质化严重，竞争将更加激烈。 另外从政府的土地供应情况来看，未来2年左右的时间，同安的房地产开发量将有一个大的增量，总开发面积可能达到70－80万平方米。同近两年每年20万平方米左右的销售面积相较，增量相当大，可以预期未来两年同安的房地产必将进入一个迅速发展阶段，产品竞争进一步加剧。 未来两年供给增大 竞争激烈 08年 —— 约6万平米 锦华金都二期 07年末和08年初 —— 9.4万平米 芸溪居住公园三期 预计08年 小高层和低密度 约12万平米 银溪春墅 最早08年初 二房、三房 9万平米 金利蓝湾新城 07年末和08年初 三房 约8万平米 同城湾二三期 07年末和08年初 二房、三房 约6万平米 凤凰城二期 推盘时间 主力户型 总建筑面积 项目名称 10月同安楼市运行特点 成交量上升 销售速度放缓 成交均价明跌暗涨 2007年10月同安商品住宅仍保持高价位的运作，成交均价为6383.28元/平方米，同比下降3.68％。 中小户型受青睐 大户型消化速度慢 小面积楼中楼热销 10月同安主要商品住宅个案成交情况 6209.77 27681.59/ 53497.03 276/513 凤凰城一期 累计 6815.7210040.94 116 凤凰城一期 2007年10月 成交均价 成交金额 成交面积 成交套数 项目名称 日期 2）锦华金都 6344.25 16601.36/31419.16 154/283 锦华金都 累计 6365.4215509.39 142 锦华金都 2007年10月 成交均价 成交金额 成交面积 成交套数 项目名称 日期 3）湖居湖墅三期 5322.24 3582.02/ 19365.46 16/84 湖居湖墅三期 累计 5379.772255.49 10 湖居湖墅三期 2007年10月 成交均价 成交金额 成交面积 成交套数 项目名称 日期 1）凤凰城一期 利好因素 同安楼市发展迅速 楼盘品质不断提升 项目定价提高参照项目价格水平 土地开发成本提高，提升购房者心理预期 “纯公积金”客户不受此次房贷新政的影响 不利因素 区域市场供大于求 金融政策的趋紧，影响二次置业者以及投资者购买行为 价格上涨幅度巨大，市场消化尚需时间 房贷新政公布后的实际影响 现象一：新盘成交量萎缩、新盘销售速度放缓 现象二：部分新楼盘出现退房 现象三：土地成交价格依旧高企 现象四：二手房成交量及金额大幅下降 现象五：二手房退房的出现 现象六：两房成为二手房市场成交主力 现象七：二手房价格依然稳中有升 房贷新政后的预期影响 1、从购房客群中来看，影响最大的属改善自住型购房者以及投资者 二次置业购房者——推迟购买行为，需求总量减少 投资者——控制风险，减少购买量 2、从购房阶层上来看，房贷新政影响最大的是中产阶层的投资需求。 综合分析信贷新政出台后投资者心理预期变化带来的需求减少以及投资区域转移带来的需求减少将导致大溪地项目的投资型购房者将有一定幅度的减少，但考虑到大溪地项目投资者比例较小，故其影响应不大，相比之下大溪地的改善性自住购房者的影响最大。 相应的对策 竞争个案跟踪调查 推广有的放矢 规避新政 引导置业 充分展示项目优势 吸引高端客群 1、一、二、三期截止11月7日的销售情况如下 住宅总销售套数359套，总销售面积5.58万平米 总销售金额3.88亿元，已售单元平均均价：6830元/平米 一期（5＃、9＃、11＃）楼及地下工具间、车位7月19日开盘至今全部售罄； 二期（6＃、8＃、12＃）楼及地下工具间、车位9月16日开盘至今销售90.4％； 三期（1＃）10月27日开盘至今销售41.18％。 388026711.3 总销售金额计 　 　 　 1576.31 40 工具间 6805000 2717.09 94 车位 3