2013年北京大兴项目市场调研报告.ppt

* 旧宫板块小结 – 价格走势 单价差距较大，不同档次项目价格相差40% 2012全年价格变化情况（报均价：元/平） * 以城东、城南、小红门等片区为主的区域性改善型客群为主，首次改善和再次改善型客户兼备 随着轨道交通的连接，逐步接纳城市外溢客群转移 旧宫板块小结 – 客户情况 * 大兴区域房地产市场研究总结 * （紧凑小户型对应刚需客群，舒适大户型对应区域改善客户，本区域内的产品呈现“各种好卖”状态） 产品特征：改善型产品以多层洋房、品质小高层为主，户型面积体现尺度感，居住舒适度较高；刚需型产品以板塔结合高层为主，户型紧凑，性价比高； 销售情况：自2012年6月以来，销售情况火爆，纷纷出现日光盘、月光盘现象，市场在售房源较少；新一轮推盘必将区域单价推至新高 客户特征：城市核心区区以具备一定消费实力的改善型客户为主；随着轨道交通的串联，吸引大量受挤压的城市外溢型客群来此地置业 区域市场研究总结 整体区域发展特征分析 * 区域市场研究总结 各版块演变发展趋势判断 旧宫板块：受到亦庄板块的辐射较大，成为亦庄板块的延展区域 黄村板块：未来大兴城市居住、办公、商业综合片区，城市基础设施条件完善，城市形态已见雏形，区域价值高 西红门板块：地段优势明显，是未来大兴商业核心、价值标杆，将长期领跑大兴楼市 天宫院板块：“以住为主”的片区，以轨道交通带动的城市居住功能区 * 大片区未来供应及竞争分析 分区域市场研究总结 西红门板块：以板塔结合的产品形式，放量较少，（鸿坤、嘉悦） 黄村板块：以高板为主的产品形式，未来放量不多，价格看涨（华润、中建） 旧宫板块：产品多元，未来放量较多（国奥） 天宫院板块：板式高层，未来放量多（保利、绿地） * 针对本项目的发展趋势研判 * 改善型客户：关注产品舒适度，强调居住品质，户型功能齐全，关注园林、商业等配套 对应客户需求的产品特征研究 刚需型客户：受总价控制制约，关注产品性价比，对于赠送面积、精装修有一定偏好。对轨道交通的依赖性较高 * 市场抗性摸底研究 总价门槛、贷款与全款客户比例 总价门槛：总价百万的房子好卖（100-130万区间），对于首次置业的刚需客群而言，意味着首付仅需30-40万元即可买房 贷款与全款比例：区域内贷款与全款的购房优惠差别不大，80%-90%的顾客选择贷款 * 市场抗性摸底研究 非70年住宅产权 从各版块50年产权楼盘的销售情况来看，整体销售节奏慢于区域70年住宅产权楼盘，但由于不受限购政策影响，还是能吸引较多没有购买资格的刚需客群，以及少量投资客；对于刚需客群阶层而言，住宅与公寓产品敏感度稍弱 同项目住宅与公寓价差 （以东亚马赛公馆为例） 住宅售价22500元/平 公寓售价73万/套； 约合14600元/平 住宅与公寓价格比 约在1:0.64 同区域住宅与公寓价差 （以天宫院住宅、公寓项目为例） 住宅均价17000元/平 公寓均价15000元/平 住宅与公寓价格比 约在1:0.88 * 产业支撑研究 总价门槛 与项目紧邻的国家新媒体影视产业园北区将为项目带来大量的居住需求 目前已入驻的大型项目： 电视体育联播平台CSPN 新华网产业园区 星光影视园 新媒体大厦 * 本案发展定位建议 客户定位：以周边产业人群为核心客群，面向中低端产业客群的自住需求 产品定位：针对中低端产业人群对户型、朝向抗性较低，对居室数量、功能空间实用性关注度较高，定制化的设计紧凑户型，以小二居、小三居为主，板塔结合形式 价格定位：价格低于主流市场30-40%,总价控制 营销策略：考虑低价快销策略，同时尽可能为客户提供分期付款、其它融资渠道 THANK YOU * * 区域项目个案分析 龙湖时代天街 保利春天里 珺悦国际 i立方 * 项目基本信息 物业类别 住宅 建筑类别 楼塔组合 高层 项目地址 地铁4号线天宫院站 装修状况 毛坯 占地面积 156018平米 建筑面积 404907平米 开盘时间 2011-12-3 入住时间 2015-06 容积率 2.8 绿化率 30% 户数 1188户 开发商 北京保利兴房地产开发有限公司??? 案例分析——保利春天里 规划情况 商业 案例分析——保利春天里 销售及客户 月份 案例分析——保利春天里 项目自2012年开盘后三个月内卖出670余套房，销售情况良好，目前处于无房状态 保利春天里三期预计2013年一季度开盘。新房源户型面积为58平米1居，84平米2居，95平米3居(南北通透)，以及140平米(中户型)、153平米(边户型)4居，预计均价17000元/平米，主要客群为首次置业购房人群。 * 项目展示 案例分析——保利春天里 区域项目个案分析 龙湖时代天街 保利春天里 珺悦国际 i立方 * 珺悦国际 建筑类别：板塔结合 开盘时间：2012年09月23日 入住