人大经济法课件第五章：物权法6建筑物区分所有和共有.pptVIP

第五章：物权法（6） 共有与建筑物区分所有权 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》法释[2009]7号 （以下简称解释） 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号 二、客体 即专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够登记成为分别所有权客体的部分。 （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体 壁心说（对外）和最后粉刷层说（对内） 案例一：某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位于该小区内的一幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了A公司进行餐饮经营。小区业主得知后感到十分气愤，认为既然开发商将该幢房屋宣传为小区会所，那么这幢房屋就应当属于小区的公共配套设施而归业主共同所有，开发商无权擅自将其对外出售。于是业主们分别找到开发商及A公司进行交涉，要求将该幢房屋的所有权及使用权交还业主。 然而，开发商却表示，尽管该幢房屋曾经确实打算用作小区会所，但其建筑面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员也从未承诺过该幢房屋将归属业主共同所有，因此，开发商当然有权对该幢房屋进行出售。同时，A公司也表示，A公司作为该幢房屋的买受人，在购买房屋后已经依法进行了产权登记，已经成为该幢房屋的合法所有权人，业主无权向其主张该幢房屋的所有权。 业主们能否通过诉讼的方式取得对该幢房屋的共有权利？ 《物权法》第73条：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”的原则性规定使业主与开发商之间对于建筑区划内特定配套用途的独立房屋究竟应当划定为建筑物专有部分还是共有部分的争议 《解释》予以了明确界定，建筑区划内的房屋（包括整幢建筑物）以及车位、摊位等特定空间，只要符合“具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体”三项条件，就应当认定为专有部分。也就是说，除规划确定的物业管理用房外，通常情况下的会所、幼儿园、学校、地下车库位或其他具有特定用途的房屋，只要符合物权登记要求能够登记房屋产权的，均将视为专用部分而不属于业主共有。 但如果业主们有明确的证据可以证明，开发商在项目销售时，就该幢房屋的特定用途对业主进行过具体、确定的说明和允诺，并且该说明和允诺对业主购房合同的订立及商品房价格的确定有重大影响的，则业主可以通过诉讼的方式追究开发商擅自变更该幢房屋特定用途的违约责任。 《解释》第2条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： 　　（一）具有构造上的独立性，能够明确区分； 　　（二）具有利用上的独立性，可以排他使用； 　　（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 　　规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 　　本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 三、专有所有权人的权利和义务 1、权利 2、义务： （1）业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 （2）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 案例二：廖阿姨住在某单位临街房改房小区的二楼，因为周边生活方便，廖阿姨一直感到住得很舒心。但随着一楼康老伯将自家住房租给外地人作餐饮经营后，廖阿姨的心烦事也接踵而来：抛开每天难闻的油烟还有嘈杂的喧哗不说，光想着楼下那被拆得七零八落的房屋结构就够心惊肉跳一阵子的了。 为此，廖阿姨还有其他几位邻居都多次找到康老伯协商，希望康老伯能收回房屋重新改作住宅后再进行出租。但每次康老伯总是以房子是自己的，别人无权干涉为由予以拒绝，而最近一次交涉，康老伯更是拿出了由多数邻居签名同意的文书来作为拒绝廖阿姨的理由。 廖阿姨能否要求康老伯将住宅恢复原状？ 业主是否可以将住宅改为经营性用房？ 《物权法》第77条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 一、如果未经有利害关系的业主同意，其法律后果是什么； 二、有利害关系业主的同意是需全部同意还是多数同意即可； 三、如何确定有利害关系业主的范围。 《解释》第10、11条 一、业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 二、将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关