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物业服务合同 黄东林 1 物业服务合同概述 识记： 物业管理合同的特征 物业管理合同的主要内容 领会： 物业管理合同的作用 物业管理合同的特征 6条 物业管理合同是当事人意思表示一致的产物 物业管理合同的订立以当事人相互信任为前提 物业管理合同是有偿的 物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同 物业管理合同是劳务合同 物业管理合同受到较多的国家干预 物业管理合同的作用 社会化、专业化、市场化的物业管理模式实施原则是业主自治自律与物业管理企业的统一、专业化管理相结合，这个结合就是物业服务合同。 物业服务合同是确立业主和物业管理企业在物业管理活动中权利义务的法律依据，在物业管理中具有不可替代的地位和作用。 合同是否依法订立、合同内容是否详细、合同是否具有可操作性，对于维护各方在物业管理中的合法权益举足轻重。 随着物业管理市场的拓展….（未来走向） 物业管理合同的主要内容 8项 物业管理事项 服务质量 服务费用 双方的权利义务 专项维修基金的管理和使用 物业管理用房 合同期限 违约责任 视频 意见领袖专家谈“物业赖着不走”怎么办 2 物业服务合同的分类 识记： 前期物业管理服务协议的特征 前期物业服务合同的特征 前期物业服务合同的特征 3项 由建设单位和物业管理企业签订 过渡性 要式合同 要式合同是指必须根据法律规定的方式而成立的合同。这里的“形式”不仅限于书面形式,另外还有要求登记,审批等。 要式合同的特点在于法律规定这种合同的成立必须符合一定的方式，否则合同不能成立或者生效。 前期物业管理服务协议的特征 4项 购房人在购房时必须同时签订协议 协议的基本内容应与前期物业服务合同一致 协议应经政府主管部门审定 协议的内容必须对所有购房人一致 视频 北京：新物业合同公开征求市民意见 3 物业服务合同签订要点 识记： 一般物业服务合同中对委托的管理服务应包括的五个层次的约定 领会： 物业服务合同签订时应注意的四个要点 物业服务合同签订时应注意的四个要点 “宜细不宜粗”的原则 委托项目 各委托项目的具体内容 管理服务的质量标准 管理和服务费用 要有对物业管理企业的奖惩约定条款 物业服务合同签订时应注意的四个要点 不应有无偿无限期的承诺 物业管理本质上讲是市场经济条件下的有偿服务，无偿服务是福利制的产物。 无偿提供服务导致住用人之间享受到的服务不一致。 无偿提供服务在实践上也是有害的，行不通的。 物业管理的委托时有期限的，不期限的承诺从理论上讲是行不通的，在实践上也难以做到。 物业服务合同签订时应注意的四个要点 合同的签订即要实事求是，更要留有余地 物业管理企业要量力而行 对分期建设项目、分期建成使用时的物业管理的承诺 物业服务合同签订时应注意的四个要点 要明确违约责任的界定及争议的解决方式 要明确当各类问题出现后，如何区分责任以及承担相应责任的前提条件； 要明确解决问题的方式和途径，有时要事先约定解决的期限及费用的处理等条款。 一般物业服务合同中对委托的管理服务应包括的五个层次的约定 委托项目 各委托项目的具体内容 管理服务的质量标准 管理和服务费用 要有对物业管理企业的奖惩约定条款 视频： 曝光物业合同中清理出的15条霸王条款 业主逾期未缴纳物业费须交滞纳金引争议 4 物业服务合同的变更与解除 识记： 物业服务合同的变更的条件 物业服务合同解除的原因 物业服务合同的变更的条件 物业服务合同一经签订，对当事人就具有法律约束力，任何一方不应擅自变更。 但当事人在协商一致的情况下可以对合同内容进行变更。合同的变更有两种情况： 一方先提出变更自己的权利义务，另一方只作与之相对应的变更； 双方同时提出合作变更 物业服务合同解除的原因 约定解除合同的条件成立 事后协商解除 因物业管理企业被吊销资质、解散、撤销、破产等原因不再具备签订合同的主体资格，一般而言，物业服务合同也就终止。 合同期限届至 其他原因 视频 合同变更与物业管理起冲突 沈阳业主可“炒”物业公司 5 物业管理企业的续聘与解聘 识记： 物业管理企业续聘的两种情况 物业管理企业解聘的两种情况 物业管理企业续聘的两种情况 首次业主大会召开后，对原开发商聘用的物业管理企业的再次聘用 业主大会对原聘用的物业管理企业在物业管理委托期限到期后的再次聘用。 物业管理企业解聘的两种情况 自然解聘，即合同期满后不再续聘； 提前解聘，指在合同期限内，由于某种原因，合同双方或单方提出终止合同的履行，即提前解除合同。 视频 启动物业服务委托合同拟定的方案 业主和物管 相处为何这么难 *