房地产开发企业所得税处理应对方法.ppt

中国财税浪子 王骏《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》画龙点睛 中国财税浪子王骏 欢迎通过中国移动添加飞信好友进行交流 新旧政策的主要差异 一、适用范围 二、将预售收入和计税毛利率的概念 三、有条件允许了部分预提费用在税前扣除 四、对于计税成本的归集明确 一、开发业务与竣工时间 1、企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。 2、除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 (2)?开发产品已开始投入使用 (3)?开发产品已取得了初始产权证明 与老31号文件相比，完工的三个条件基本相同，采用竣工、使用、产权孰早的原则。 再次重申：不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 二、收入的税务处理 1、开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。 企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 2、企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现 未正式签订“合同”所取得的收入 二、收入的税务处理 按照销售方式不同，分别确认收入 一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。 采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现 继续执行原31号文的合同约定与实际收讫价款孰早原则 二、收入的税务处理 采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 二、收入的税务处理 采取委托方式销售开发产品 （无变化、且发生较少） 1、支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2、视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 二、收入的税务处理 3. 基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 4.、包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 二、收入的税务处理 视同销售：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。 开发企业将开发产品转作固定资产不再视同销售 《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）明确规定，自建转为自用或经营，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产处理，不视同销售确认收入。 二、收入的税务处理 视同销售收入的确认 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； 由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； 按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 上海规定专门规定为15% 二、收入的税务处理 企业销售未完工开发产品取得的收入,应