房地产企业所得税政策与管理山东税校黄世波.ppt

下列关于房地产开发企业的利息支出税前扣除的陈述，正确的是（）。A.企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，直接在税前扣除B.企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，一律由集团企业或借款企业在税前扣除C.企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除D.企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方不能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以由使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除 【正确答案】：C 关于房地产开发经营业务企业所得税处理的说法，正确的是( )。 　　A.已销开发产品的计税成本，按当期以实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认 　　B.采取分期收款方式销售开发产品的，付款方提前付款的，按合同约定付款日期确认收入实现 　　C.企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用不超过委托销售收入15%的部分，准予据实扣除 　　D.企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，可以在税前扣除合理费用 　　【答案】A 4.利息支出 （1）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除 按借款用途决定是否资本化 企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用（即开发完工后），准予扣除 企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间（即开发期间）发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照规定扣除 　 按借款渠道确定扣除标准 向金融企业借款利息,准予扣除 向非金融企业借款利息,不高于同期贷款利率部分,准予扣除 经批准发行的债券利息,准予扣除 （2）关联方的借款利息支出 实际支付给关联方的利息支出，接受关联方债权性投资与其权益性投资比例不超过规定比例和有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除，其他企业（包括房地产开发企业）：2：1 （3）非关联个人借款利息支出 （4）投资者投资未到位借款利息调整 （5）集团借款利息分摊 企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除 税金与损失 （四）税金 （已销开发产品）营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除 （五）损失 1.担保损失 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除  2.财产损失 （1）企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除 （2）企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除 注：非整体损失系增大开发产品成本  小结 项目 政策 项目 政策 维修费用 当期据实扣除 税金 已销售营业税及附加、土地增值税 设备维修基金 移交时扣除 担保损失 可以扣除 佣金 区分境内外 土地闲置费 未提及，收回作损失 转自用 折旧累计12月为限 开发产品损失 整体损失审核后准予扣除 利息支出 1.按准则归集分配；2.集团内证明并合理分摊；3.关联借款按税法 广告、宣传招待费 未提及、按税法 四、计税成本的核算 （一）计税成本对象 1.概念和范围 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目 包括主要开发产品、停车场所 、公共配套设施和相关设施等 2.计税成本对象的确定六原则 （1）可否销售原则 开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算 不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象 。 主要政策规定 （2）分类归集原则 对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算 （3）功能区分原则 开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算 （4）定价差异原则 开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核