房地产估价课程2第二章房地产与房地产价格.ppt

第二章房地产与房地产价格 §2-1 房地产的概念 （一）定义 2、建筑物 4、各种物权 （二）实物、权益、区位 案例 两宗房地产： （三）存在形态 （四）估价对象具体形态 二、对土地与建筑物的认识 （二）建筑物 §2-2 房地产特性 二、房地产市场特性 三、土地价格特征 四、房地产价格特性 §2-3 房地产价格 三、房地产价格的分类 §2-4 影响房地产价格因素 （一）自身因素 （二）环境因素 （三）人口 因素 （四）经济因素 （五）社会因素 （六）行政因素 （七）心理因素 （八）国际因素 （九）供求因素 二、对影响因素的基本认识 房地产的市场价格或价值是房地产特定权利、特定日期在下列条件下可能产生的最可能价格： 评估价格与成交价格 判断价格水平 期房价格、现房价格 3、约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清 复习思考题 复习思考题 复习思考题 复习思考题 1．经济 2．军事 3．政治 4．竞争 第二章 房地产与房地产价格 与需求正相关；与供给负相关 （1）房地产总的供求状况 （2）本地区房地产的供求状况 （3）本类房地产的供求状况 （4）本地区本类房地产的供求状况 第二章 房地产与房地产价格 1、各种因素影响价格的变动方向不尽相同 2、各种因素影响价格变动的程度不尽相同 3、各种因素影响价格变动的时间不尽相同 4、各种因素影响价格的关系不尽相同 5、有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达 第二章 房地产与房地产价格 (1)估价对象房地产处在公开的和有竞争的市场当中； (2)买卖双方可以从市场上获得充分的信息； (3)买卖双方的交易不受非正常压力的影响； (4)出售者和购买者具有正常的交易动机； (5)有一段合理的议价及交易时间供买卖双方谨慎行动。 第二章 房地产与房地产价格 某房地产的评估结果为150万元。不日完成交易，其价格为200万元。 能否以此判断评估价格是不合理的或成交价格是不正常的？为什么？ 第二章 房地产与房地产价格 有甲、乙两单元房地产，他们的总价分别为100万元和150万元。 据此能否判断它们的价格水平高低？ 当知道何种条件时，能够判断？ 第二章 房地产与房地产价格 期房价格=现房价格- 预计从期房达到期房期间 现房出租的净收益的现值 -风险补偿 [例] 某期房尚有1年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/ m2 。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房价格。 第二章 房地产与房地产价格 某套房屋合同总价为80万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况： 1、约定在成交日期时一次付清 实际价格为80万元，与名义价格一致 2、约定分期付款，如在成交日期首付20万元，半年后支付30万元，一年后再付30万元 实际价格小于名义价格 第二章 房地产与房地产价格 实际价格、名义价格 1 2 实际价格小于名义价格 4、约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付 实际价格为80万元，与名义价格一致 第二章 房地产与房地产价格 实际价格、名义价格 3 4 5、约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，半年后支付10万元，一年后再付10万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付 实际价格小于名义价格 第二章 房地产与房地产价格 实际价格、名义价格 5 第二章 房地产与房地产价格 1、假设每层建筑面积相同，试推导建筑容积率、建筑密度、建筑层数三者之间的关系。 2、某项目占地面积为4000平方米，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60％，楼高14米，1-4层建筑面积均相等，5-14层为塔楼（均为标准层），求项目总建筑面积、标准层每层建筑面积。 房地产估价 第二章 房地产与房地产价格 一、概念 （一）定义 土地、建筑物、定着物、各种物权 地面 地上一定范围的空间地下 1、土地 横  竖 面积大小 形状 四至 第二章 房地产与房地产价格 3、定着物 组成 材料构配件 设备 两大类 房屋构筑物 第二章 房地产与房地产价格 （一）定义 自物权：所有权 他物权：使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权等 供役地 需役地 第二章 房地产与房地产价格 （一）定义 1、 实物 实体、质量、功能 2、权益 权利、利益、收益 3、区位 ——距离 直线、路线、时间 第二章 房地产与房地产价格 欧阳先生为投资需要，欲以其