房地产企业所得税汇算清缴培训114页.ppt

可否销售原则 分类归集原则 功能区分原则 定价差异原则 成本差异原则 权益区分原则 开发产品能够对外经营销售的，作为独立的计税成本对象；否则，先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能对外经营销售的成本对象 同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型无明显差异的群体开发的项目，作为一个成本对象 开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象 开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，分别作为成本对象 开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象 计税成本对象的确定原则(第 26条) 2、房地产开发企业税前扣除的特殊规定 （二）计税成本对象确定原则 （三）计税成本支出的6大内容（31号文第27条） （1）土地征用费及拆迁补偿费 （2）前期工程费 （3）建筑安装工程费 为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等 。 指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 2、房地产开发企业税前扣除的特殊规定 (4) 基础设施建设费 (5) 公共配套设施费 (6) 开发间接费 指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等 。 （三）计税成本支出的6大内容（31号文第27条） 2、房地产开发企业税前扣除的特殊规定 （四）计税成本核算的程序（31号文第28条） 预提费用、待摊费用 当期实际发生的各项支出（税法口径） 应计入成本对象的成本 应在当期税前扣除的费用 成本项目 直接成本 间接成本 共同成本 成本对象 完工成本对象 在建成本对象 未建成本对象 前期已完工成本对象 本期已完工成本对象 已销开发产品 未销开发产品 固定资产 当期申报扣除 实际销售时扣除 开发产品 固定资产 已销 未销 当期扣除 实际销售时扣除 按可售面积计算单位工程成本 按性质 经济用途 时间 地点 2、房地产开发企业税前扣除的特殊规定 （五）计税成本的计算（31号文第29条） 共同成本 能够分清成本对象的间接成本 成 本 对 象 直接成本 不能分清负担对象的间接成本 直接计入 按受益和配比原则分配计入 （1）占地面积法 分配方法 （2）建筑面积法 （3）直接成本法 （4）预算造价法 2、房地产开发企业税前扣除的特殊规定 分配方法--（1）占地面积法（第29、30条） 一次性开发 某一成本对象占地面积 全部成本对象占地总面积 分期开发 首先按“本期全部成本对象占地面积 /开发用地总面积 ”的比例进行分配 然后再按“某一成本对象占地面积 /期内全部成本对象占地总面积”的比例进行分配 期内全部成本对象应负担的占地面积=期内开发用地占地面积-应由各期成本对象共同负担的占地面积 定义：按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例，进行共同成本和不能分清成本对象的间接成本的分配方法 适用范围 仅限于土地成本 如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意 土地开发同时连结房地产开发，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。 2、房地产开发企业税前扣除的特殊规定 一次性开发 已动工开发成本对象建筑面积 开发用地总建筑面积 分期开发 首先按“期内成本对象建筑面积 /开发用地计划建筑面积 ”的比例进行分配 然后再按“某一成本对象建筑面积 /期内成本对象总建筑面积 ”的比例进行分配 定义：按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例，进行分配共同成本和不能分清成本对象的间接成本的方法。 适用范围 单独作为过渡性成本对象核算的公共配