房地产开发企业土地增值税清算税收政策解读及实务操作1.ppt

开发建设阶段 前期工程费用 前期工程费 “三通一平”费 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用；临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用；临时用水：接通红线外施工用临时给排水设计的设计、建造、管线铺设、改造、拆迁费用；场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除、绿化迁移费用； 　包括规划、设计、项目可行性研究和水文地质、勘察、测绘、“三通一平 ”等支出。 　 　 建设方临时设施费 指建设方承担的临时设施费，包括：临时围墙、临时办公室、临时场地占用、临时场地租赁费 规划设计费 与规划设计相关的费用，包括：方案设计、施工图设计、设计顾问费、项目咨询费。 开发建设阶段 建筑安装工程费 建筑安装工程费 基础工程 包括桩基、基础桩应变及质量测试费、土石方、基础围护、基础处理费、桩基咨询及检测费、降水 　 以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。　 　 　 　 独立地下室 指独立地下室工程（含人防工程）、含半地下、地下车库；非独立地下室计入主体结构部分 主体结构及初装修工程 主要包括混凝土框架（含独立柱基和条基等基础）砌体、找平及抹灰、防水保温、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体、内墙保温、外墙保温、屋面保温、阳台栏杆等金属结构、外墙饰面（涂料、面砖、石材、线条）公共部位（楼梯间、大堂、电梯间）的简装修（如防滑砖和涂料等）、地上独立车库。 幕墙及外装饰 包含采光顶棚、擦窗机 室内精装修工程 　 开发建设阶段 基础设施费 基础设施费 市政配套费（红线外） 向政府部门交纳的红线外大市政配套费，如果开发商做大市政配套，则为实际发生的外线外道路、水、电、气、蒸汽、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费 　 包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 　 　 　 道路桥梁工程费 指红线内的道路、桥梁、驳岸建造费等 园林环境工程费 项目所发生园林环境造价，包括：（1）绿化建设费,包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；（2）建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；（3）道路广场铺设；（4）围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；（5）室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；（6）室外零星设施：儿童游乐设施、运动器材、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等；（7）集中灭蚊、喷雾系统； 给水系统费 （1）管道系统：主要包括小区内给水管道、检查井及外接的消火栓等费用；（2）水泵房：水泵房土建、设备、安装及装修费用等；（3）用水增容； 开发建设阶段 基础设施费 基础设施费 　 采暖系统费 （1）管道系统；（2）热交换站：热交换站土建、设备、安装及装修费 公共配套设施费 指房屋开发过程中，根据规定，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出 　公共配套设施费 　 不能有偿转让的开发小区内公共配套设施的支出。 　 不可经营设施 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚 可经营设施 在开发区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施 开发建设阶段 开发间接费用 开发间接费用 工程管理顾问费 支付给工程管理单位的费用（代甲方） 　 直接组织、管理开发项目的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 　 　 　 　 　 　 工程管理咨询（代甲方）） 　 监理费 支付给聘请的监理单位的费用，包括设计监理、工程监理、造价监理、质量监理、安全监理等 造价咨询费 支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用、招标代理费用、过程审计费用 工程保险费 　 法律顾问费 　 专家评审费 支付给对设计方案、施工方案论证会所聘请的费用 开发建设阶段 开发间接费 　 开发间接费 物业管理完善费用 包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其它专项基金，以及小区入住前投入的物业管理费 　　直接组织、管理开发项目的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 　 　 　 　 　 　 　 　 营销设施建造费 （1）广告设施费；（2）销售环境改造费：会所、退出销售楼盘（含示范单位）周围等销售区域的现场设计、工程、装饰费及工程返工损失；临时销售通