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西南商业地产发展趋势与城市规划 中国房地产业协会商业地产专委会 西南工作部 前 言 从2005年开始，随着国内经济向纵深方向发展和西部大开发战略的实施，西部市场的商业氛围越来越浓厚，越来越多的商业地产在这几年集中放量。地产行业的发展也终于实现了商业、住宅两条腿走路，城市配套的功能以一个个的商业项目为节点，逐步完善。当然随之而来的也是更多的新问题。新问题需要新方法，新方法需要新意识，意识的更新对于西南地区的商业项目精耕细作、良性发展具有决定性的意义。 没人能够阻止西部商业地产的发展，他已经来了，并将以更猛烈的态势冲击着传统商业，同时这些项目也在相互抢占着终端市场。合理的规划能力、丰富的商业资源、精细化的运营体系将决定这些看起已经有些过量的商业项目的成败。在这里，我衷心的希望多年以后，尘埃落定，商业地产行业能够有一份行业文化沉淀下来。 西南地区商业地产的 初步探索 西南商业地产·初步探索 西南商业版图探究 随着国家西部发开发的深入进行、国家宏观调控的影响日益显现，西南地区商业地产发展日益增速，呈现出以省会城市为商业核心向外扩散的态势，即形成了成都、重庆、昆明、贵阳为核心轴线的商业区域，其中尤以成都与重庆商业发展程度较高。 成渝经济区在“十二五计划”中被定义为我国继长三角、珠三角、环渤海经济带之后的第四大国家级经济区域，这必将强烈推进成渝经济圈的快速发展。成都、重庆对于西南乃至西部经济发展的火车头作用日益明显；其区域商业地位与影响力亦随之提升。 成都 昆明 重庆 贵阳 区域 所属区域 划分理由 成都一小时经济圈 四川 成都一小时经济圈是四川的重要核心地带，2020年经济总量将超过5000亿元；四川商业现状以成都为核心城市向外扩散 重庆主城区 重庆 现阶段重庆商业发展仍然主要集中于主城区，而市级商圈-解放碑商圈也是唯一且无法取代的；主城区对于周边县份的辐射作用较强 昆明及周边 云南 云南商业尚处于较为初级的商业形态，现代商业主要集中于昆明，而南屏街、三市街、正义路则构成了昆明的主要商业街区 贵阳及周边 贵州 贵州地处云贵高原，城市化进程在西南四省市中排名较后，现代商业主要集中于贵阳市，而贵阳的商业集中于大十字喷水池紫林庵一带以及新建的金阳新城区域 西南商业版图探究 从西南四省商业分布的基本状况来看，呈现出以下两个特征： 商业主要集中于省会城市，以省会城市为中心向全省范围进行辐射。 核心商业城市商圈集中化，除成都、重庆外，其余城市商业核心圈层都过于集中化，城市副中心、社区商业中心的概念尚不明确。 西南商业地产·初步探索 西南区域消费结构 以2010年四川、贵州社会消费结构来看，服务性消费支出、食品支出、衣着等支出仍然占据消费支出的大部分，这也从某个方面反映出整个西南地区消费结构依然以满足生活需求为主。因此，在商业业态、业种的设置上也应该更具针对性。 西南商业地产·初步探索 注：数据来源于《四川国民经济与社会发展公报》2010 西南区域商业结构 百货商店 超级市场 便利店 购物中心 城市综合体 专业卖场 西南地区商业业态格局 随着连锁经营等现代营销方式的发展，西南地区商业经营业态结构发生了显著的变化，形成了百货商店、超级市场、便利店、专业店、专卖店、仓储式商店、大型综合超市和购物中心等多种业态共同发展的格局，硬件设备明显提高，购物环境有了较大改善，较好的适应了多样化、多层次和个性化的消费需求。 餐饮门店 仓储式商场 西南商业地产·初步探索 西南地区商业地产的 发展特征 商业项目在城市新区集中放量 拿成都来说，成都天府新区年内商业地产项目将超过30个，体量将超过400万平方米，以天府新区最典型的新南天地商圈为例，目前已建成商业面积55.5万平方米，随着大鼎?世纪广场、凯德广场?天府、富森?美家居总部等项目的陆续建成，其商业面积将达到120万平米。 再如温江新城区域，家乐福、伊藤洋华堂、台湾新光三越百货、大润发等商家集体进驻该区域，片区内商业地产放量明显，仅珠江新城国际项目商业部分的面积就超过了130万平米，这些商业项目将丰富区域配套，带动整个新城的发展。 综观西南地区成都、重庆、昆明、贵阳等城市，商业地产开发在城市新区集中放量的现象尤为明显，特别是2010年以来，国家对住宅市场进行系列调控后，西南地区各城市的商业地产呈现繁荣发展的局面，购物中心、城市综合体、专业市场等商业项目开发如火如荼。 在重庆的北部新区、昆明呈贡新区、贵阳金阳新区、自贡汇东新区等城市新区的打造过程中，商业地产的开发也都呈现出集中放量的态势，并成为城市新区发展的引擎之一。 西南商业地产·发展特征 商业地产已成为城市功能完善、发展和产业结构调整的重要抓手 商业地产在城市功能完善和提