农村不动产物权登记制度探析_以统一登记制度的建立为背景.pdfVIP

2011 年4 月 湖南警察学院学报 Apr. 2011 第23 卷 第2 期 Journal of HunanPolice Academy Vol. 23 No. 2 农村不动产物权登记制度探析 ———以统一登记制度的建立为背景 李兆利 连涛 （山东科技大学文法系，山东 泰安271021） 摘 要：我国目前农村不动产物权的登记制度存在很多问题，但这些问题并不仅仅是没有统一的不动 产登记制度造成的；农村地区熟人社会的生活生产特点以及我国在农村实行的各种制度使得不动产物权变 动过程中登记的公示公信、确权和对抗的目的成为不必要。因此在农村地区不动产市场建立起来之前，我们 应该完善村民自治制度和行政管理性登记制度，而不是盲目追求登记的统一。 关键词：农村不动产；统一登记制度；土地承包经营权 中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：2095- 1140 （2011）02- 0023- 05 对于不动产登记的统一这一课题，涉及到登记立法统一、 法》、《房屋登记办法》,等等，实际上城镇各种不动产登记制 登记机构统一、登记程序统一、登记范围统一、登记发证形式和 度已经初步建立起来了。 [1] 效力统一等等。 在登记范围方面，首先面临的就是地域范围 （二）物权法规定狭窄，各地做法不一 问题，即城乡不动产登记是否统一。大多数学者认为，不动产统 我国物权法在农村不动产登记方面规定内容相当狭窄， 一登记制度当然包括城乡不动产登记的统一。但是，由于我国 因为没有统一的农村不动产登记立法作为指导，各地方在本 特殊的历史经历和政治因素，我国城乡各方面差别甚巨，城乡 辖区范围内分别有着各不相同的登记制度。登记的部门、登 居民生活的环境和习惯截然不同，由此导致在法律的制定和实 记的内容和范围、登记是否强制、登记的效力等等千差万别。 施过程中，不能不考虑二者的差别。而在这方面学者的研究相 例如在私权登记效力方面，我国物权法仅仅规定了土地承包 对较少，研究成果也明显不足。本文即在这方面进行尝试，对农 经营权转让和互换的登记对抗规则，但各地对此规则疏于细 村的不动产登记进行研究分析，以期能为我国的不动产统一登 化，反而自创性规定了各种效力的登记规则，如某地规定房屋 ① 记制度的最终建成有所助益。 如不登记则不受保护，如此等等。 因为登记涉及到私人不动 一、我国目前农村不动产登记的现状 产权利，而这些不同的制度会造成在同一国度内甚至在同一 我国农村不动产的登记主要涉及对土地承包经营权、宅 城市内的不同农村居民在同类不动产上的权利的不同，这在 基地使用权、房屋以及不动产及不动产权利的抵押权的登记。 法律面前人人平等的宪法原则下是很难被接受的。 就目前来看，我国农村地区关于不动产的登记并未形成成熟的 （三）各地以行政管理性登记为主，私权登记少 制度，目前为止可以将这种现状概括为以下几点： 绝大多数地方的农村不动产登记其性质都是行政管理性 （一）相关法制极不健全 登记，重视登记的管理性、强制性、义务性，而很少是私权性的 农村地区不动产登记并无任何单独立法，甚至没有一 登记，很少关注登记的公示性、公信性、确权性、对抗性。例如， 部部门规章级的法律文件。即便是涉及农村不动产登记的 就有某地方的农村房屋登记办法中规定有关当事人必须于限 法律法规，也大多是只言片语，一掠而过，并无实质性的内 定日期内到相关机关办理登记，逾期其权利将不受保护，有些 ① 容。改革开放之前自不必说，改革开发以后很长一段时