世联海南鲁能海蓝福缘拇桃花涧营销执行计划.pptVIP

鲁能海蓝福源桃花涧2010年营销执行计划;项目基本情况回顾;纯低密度别墅社区，以高性价比产品启动入市，在海口市场建立起海蓝福源的市场影响力;桃花涧2个月重点实现的营销效果——国际湾区生活体验暨项目高调亮相活动;桃花进2个月重点实现的营销效果——“盈滨半岛·国际旅游岛下的机遇”区域投资价值研讨会;目标及目标下的问题;目标回顾;目标一： 实现“桃花涧”的高速——2010年12月前完成90%去化率，全年实现约6亿销售任务。;关键问题;市场竞争及客户分析;海南国际旅游岛是要将海南进行国际化改造，打造成国际水准的热带海岛度假休闲胜地;中粮地产股市K线图;海口市场区域自身特点较强，预计明年海口房地产成交量仍保持稳步攀升，成交均价保持稳定;海口土地市场供应量保持稳定，以城区周边供应为主，成交单价稳中有升;海口市区二线土地楼面单价在1500—2000元/㎡，偏远开发区土地单价低于1000元/㎡;;2010年本项目主要直面新埠岛、美丽沙、海蓝椰风三期等大盘项目的竞争;市场在售典型项目价格统计;楼盘名称;富力盈溪谷：形象高打+价格策略 形象上高举高打，以国际双海湾大盘形象起势，以提升自然优势影响力为辅助手段，打造高品质的休闲度假社区。本项目在资源景观、大盘规划、捆绑权益等方面具有竞争优势。 大华西海岸、海蓝椰风：价格策略 依赖“性价比”解决销售，属于别墅中低端产品类型，面对普通的换物业类型的客户。本项目在地段、资源、产品品质、大盘愿景等方面具有较强的竞争优势。 桃花涧与海蓝椰风将成为最直接的竞争对手（区位相近、产品相似、市场同期） 差异化的竞争策略：大盘愿景+价格策略 在现场展示与服务细节上营造与竞争对手的体验差别，打造可生活的国际双湾大盘形象。;;;;客户分析总结;解决问题的关键策略;推广主要解决问题：;桃花涧项目价值梳理;B（benefit/value）： 楼盘带给用户的利益/价值;我们的核心策略;推广主题;形象延伸;推广策略;第一阶段目标;第二阶段：4月——6月 项目形象深化，提升知名度；传递项目产品价值。 渠道精选，精确锁定目标群体，不同的产品价值深度阐述；;第三???段至第四阶段目标; 各国驻华使馆使者随行夫人 政府人员随行夫人 时装界人士 前期积累的诚意客户 企事业人士等;市场大事件——方案二;客户策略;展示策略;推售策略;地块基本指标;价值排序;地块区域分析;推售时间排布;推售节奏及销售计划;资金回笼计划;09年优惠策略;汇报结束，谢谢聆听！;富力盈溪谷;万科浪琴湾;通过控制面积，降低总价，产品舒适度一般;大华西海岸;小独栋低总价，户型设计一般，不紧凑;龙墅湾;面积大小合理、舒适度高;泰达天海国际;大尺度空间，强烈奢华感;宝安江南城;户型不方正，畸形房多;鲁能海蓝椰风;户型设计人性化，面积控制合理，居住舒适度高;新世界美丽沙;新埠岛优联项目