博思堂苏州山河佳苑傻奶业中心提报.pptVIP

山河佳苑商业中心提报;本次报告需要解决的主要问题;提案思路;项目篇;1.1 地块及指标分析;1.2 区位分析;1.3.1 规划分析 – 新区整体分区规划;1.3.2 规划分析-片区产业布局蓝图判研 ;1.4.1 交通分析-大交通区位环境;1.4.2 交通分析-公交体系;1.4.3 交通分析-昭示性;1.5 小结;市场篇;2.1.1 商业经营环境分析 – 马涧商业街;2.1.2 商业经营环境分析 – 马涧商业街;2.1.3 商业经营环境分析 – 马涧商业街;2.3 商业经营环境分析 – 枫桥商业街;;2.5 商业消费环境分析 – 消费者需求分析;2.6 商业消费环境分析 – 消费群体分析;2.7 小结;定位篇;3.1 项目总体定位思考;3.2 定位发展思路;3.3.1 项目整体定位（功能定位） ;3.3.2 项目形象定位;3.4.1 购买客户定位 ;3.4.2 终端消费者定位 ;业态业种选择依据： 通过周边消费者和商家访谈进行业态选择和筛选； 项目业态业种主要围绕餐饮、生活便利等业态进行关联选择； 关联业态业种选择主要依据与餐饮较易形成二次消费的休闲娱乐类；;3.5.2 业态布局建议;3.5.3 业态布局建议;3.5.4 业态布局建议;3.6.1 租金抽样调查 –马涧商业街 ;项目名称;营销篇;立足服务社区，打造成为区域品质、精品商业样板。;4.1.1 销售模式分析;1、直接销售;2、带租约销售：;3、带回报销售：;综合考虑本案销售难度，为保证开发商收益同时又达到快速去化的目的，可采取带回报返租销售及招商同步进行的方案：;由于我司建议带回报返租式销售，因此我司对其操作模式进行分析： 带回报返租销售是目前市场上运用最多的商铺销售手法，运作案例都非常成功（如百购广场、港龙财智等）。既能达到开发商的收益要求，也能满足客户的投资心理，带回报返租销售操作手法视项目而定，参考项目目前情况及客户的接受度。具体操作如下： 模式一： 返租5年，租金回报率分别为6%、7%、8%、9%、10%，即每年以房屋总价的1%递增，平均租金回报率8%每年。 前三年租金直接在签约时从总价中一次性扣除，后两年以年租金形式返租，返租金日在返租合同约定（一般半年一付或一年一付）。 模式二： 针对自营户，反租3年，租金回报率分别为7%、8%、9%，第一年租金在签约时从首付中扣除，后两年以??租金形式返租，返租金日在返租合同约定。 针对投资客，反租3年，租金回报率分别为7%、8%、9%，三年租金在签约时从首付中一次性扣除。;基于带回报返租销售的模式，由于现铺位大多为大面积分割，主力在100-200㎡，后期实际销售过程中客源面较窄，且总价门槛相对较高（多在200万以上）。因此我司建议重新分割铺位（除菜场），主力铺位面积在40-80㎡，总价范围在60-200万之间。 一、如果可行，建议重新分割，重新测绘，以实际产权式铺位进行带回报返租销售，亦可结合直接销售等方式（针对自营户）； 二、如第一方案不可行，则采用虚拟产权铺位带回报返租销售，后期成立运营管理公司进行统一招商、统一经营、统一管理，保障投资客利益。;104 菜场1004.51㎡ 邻里生鲜等;物业用房80.31㎡;4.4.1 销售模式测算分析;4.5.1 渠道拓展;本案;博客多——博思堂旗下专业的渠道公司;致力于成为中国第一商业地产综合服务品牌！ THANKS!