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2013年1月;一、房地产金融的内涵 房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。 广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。 狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行代券；成立住房储蓄机构；安排房地产企业和基金上市；成立按揭类的证券公司；抵押贷款证券化等等。房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。 房地产金融的特点 资金来源的短期性欲资金运用的长期性 资金来源的固定性和资金运用的特定性 房地产金融有很强的政策性，风险和收益受宏观经济环境影响 ;房地产融资方式 房产融资与土地融资 直接融资与间接融资 权益性融资与债务性融资 ;*;*;二、房地产金融市场 房地产金融市场在房地产市场体系中的地位：传导和融通 房地产金融市场的客体：在房地产金融市场上可以同货币交易的各种金融契约，如股票、债券等有价证券。 房地产金融市场的主体： 政府 银行与非银行金融机构 房地产开发经营企业 居民个人 房地产金融市场的划分 房地产抵押贷款市场 房地产有价证券市场 房地产保险市场 房地产信托投资市场 ;三、利率及其分类 概念：指借贷期内所形成的利息额与所贷资金额的比率。 基准利率与主导利率 实际利率与名义利率 固定利率与浮动利率 市场利率、官定利率与公定利率 一般利率与优惠利率 年率、月率与日率 长期利率与短期利率;一、住房储蓄体系 建房互助储蓄信贷社 储蓄银行 二、房地产抵押贷款 概念：是金融机构要求借款人提供以房地产及相关权益凭证为抵押品作为担保而发放的贷款。 抵押贷款价格的确定 房屋抵押贷款的运作过程 ;;;抵押贷款的方式和选择 抵押贷款的程序 固定利率抵押贷款 分期偿还固定本金式抵押贷款 充分摊销、分期偿还固定金额式抵押贷款 累进还款式抵押贷款 可变利率抵押贷款：随价格水平调整的抵押贷款(price level adjusted mortgage, PLAM；或可调整利率抵押贷款(adjustable rate mortgage, ARM)) PLAM: 借贷双方只确定一笔贷款的初始利率(不考虑通货膨胀)，约定在一段时间后按照市场价格指数比如消费价格指数)对贷款余额进行调整。 ARM: 首先根据抵押贷款时的市场利率确定初始利率，以后每隔一段时间调整一次，以某个确定的利率指标加一个固定的利率附加值方式进行调整。 ;本金等额偿还抵押贷款(constant amortization mortgage, CAM) 整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利息按本金的实际余额和合同利率计算支付。 缺陷是：每月还款额先大后小，不符合居民的收入水平不断增长的实际情况，给借款人归还贷款造成了较大困难。在贷款初期，月还款额大，使得许多借款人的月收入难以偿还贷款，不利于吸引贷款，影响抵押贷款业务的拓展。; ----每月偿还的本金额； ----第t月偿还的利息额； ----第t月本息偿还总额。 本金等额还款额逐月减少，减少额为每月偿还的本金的月利息。;*;等额偿还抵押贷款（constant payment mortgage, CPM） 即每月还贷本息合计金额相同，但每月偿还的本金部分逐渐增加，利息部分逐渐减少。 ;月还款额： 式中： —每月等额偿还贷款本息额； P—贷款本金； —月利率； —贷款总月数 通常将贷款本金为1元时计算出来的每月等额偿还贷款本息额称为抵押常数因子，用M表示，即有： 且有： 将贷款本金与抵押常数因子相乘即可得到每月偿还额。也可计算一年的还贷额抵押常数因子。;*;逐年递增偿还抵押贷款（graduated payment mortgage, GPM) 即在最初的5年或10年里，月还贷额低于等额偿还方式，每年内的月还贷额相同，但逐年以一定比率递增。 漂浮式抵押贷款(ballon mortgage) 指贷款期内的每期偿还额都低于等额偿还，因而最后一次还贷额大大高于以前的历次还贷额。 反向年金式抵押贷款(reverse annuity mortgage, RAM) 按照所抵押房屋价值的一定百分比，来计算贷款人每期交给借款人的固定贷款额的抵押贷款方式。 双周还贷式抵押贷款(biweekly mortgage 即每两周偿还一次贷款，一年26个还贷期的抵押贷款方式。 ; 是一种强制性的公益筹资政策。政府通过强制储蓄帮助居