大丰城东新区地块市车摹定位报告.ppt

大丰城东新区地块市场定位报告;目录; 大丰市地处江苏东部，黄海之滨，总人口73万，面积3059平方公里。 大丰市先后荣获“江苏省文明城市”、“江苏省卫生城市”、“江苏省社会治安安全市”和“全国城市环境综合整治优秀城市”等30多个国家级和省级先进县（市）称号。;港口—大丰港是江苏中部沿海唯一的深水良港，国家一类口岸。 铁路—新长铁路纵贯大丰境内，南与沪宁、宣杭线相连；　 公路—从港口可直通沿海高速、徐大高速、宁靖盐高速、沪宁高速、204国道；　 内河—港口5级疏港航道可通过通榆运河直达长江水系。 　;大丰GDP连续呈两位数增长，增速位居盐城下辖县市的前茅，人均GDP更是突破3万元大关。;固定资产投资增长迅速，经济拉动效应明显，推进大丰大跨越式发展。;主要向东;新丰中学新校区（省重点高中）;新丰中心地处城东新区北侧，紧靠地块A南侧，为地块公园优越的学区配套。;;2008年大丰规划建设重点工作安排会议上提出： 加快市行政中心、文化艺术中心、体育中心、大中镇行政中心等主体工程建设，努力把城东新区建成为集行政商务办公、金融商贸、科技文化、三产服务和休闲娱乐于一体的现代化、高品位、温馨宜人的城市中央商务区。;1月31日 国务院第六次全体会议 温家宝：继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。;央行微调房地产信贷政策 释放满足首套房贷信号 央行在2月2日至3日召开的2012年人民银行金融市场工作座谈会上，部署了2012年金融市场 和信贷政策工作重点及落实措施。其中，央行明确提出“继续落实差别化住房信贷政策，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求”。 ;进入2012年，继续调控房产市场方向已明确，但“差异化”调控方针的基本定性，保障刚性需求合理释放，因此房地产调控微调和保刚性购房需求将是今年楼市调控的主基调。;目前大丰市场未出台限价、限购等政策，2011年下半年首套房首付35-40%，进入2012年已下调至30%，贷款利率恢复至基本利率。;位置;后续产品 根据目前出让土地容积率看，后续待推产??主体将以小高层、高层产品为主； 后续价格 根据目前出让土地楼面价看，后续大丰市场整体体均价将超过5000元/㎡，过6000元/㎡项目将逐步增加。 后续量体 根据目前出让土地面积统计，后续待推量体较大，近160万㎡，根据新区规划图，区域未来土地出让量极大，市场将面临较大竞争压力。;PART 3 普通住宅市场解读;总建面15万㎡ 容积率:2;总建面15万㎡ 容积率:2.3;总建面近15万㎡ 容积率:2;总建面16万㎡ 容积率:2.3;地上总建面15万㎡ 容积率:2.2;总建面15万㎡ 容积率:1.7;海棠花园;项目名称;项目名称 ;窗：双层中空low-e玻璃 窗型材：海达牌断桥铝合金 管道：公元牌 电梯：东芝 面砖：协盛牌;门：钢木装甲入户门（报价6000元） 窗：双层中空玻璃窗 窗型材：断桥铝合金;项目状态 ;大丰市场已逐步进入品质升级阶段，部分项目在小区内部智能化、建材、绿化、建筑风格等逐步升级，但由于受售价限制，因此整体以做“全”定位。;目前市场价格高峰集中在大丰市区，目前新区无对外销售项目，由于区域目前认可度不高，因此预计区域价格需要一定的市场培育期。;项目状态 ;大丰购房习惯： 偏好房型方正，南北通透户型。 对赠送面积部分较为青睐。 入户门不可正对洗手间。 喜好东边套，因此东边套与西边套正常存在150-200元/㎡差价。 对于数字4（楼户号）较为反感。 购房找关系现象普遍。;通过现场调研可知，上述项目客群主要以大中镇居民为主，周边乡镇客群也占一定的比例，外地客群以在大丰工作以及经商客群为主。 在购买用途方面，上述部分项目由于价格相对较高，因此二次置业（改善型需求）为主，但价格较低项目客群以首次置业为主。;PART 3 普通住宅市场解读;地块A;Strength（优势）: 新东区为目前大丰主要发展方向，前景规划利好； 地块紧邻新政府、奥体中心、文化中心等，市民认知度较高； 地块南侧紧邻新丰中心，具备优越的学区优势； 地块临近城市主干道，交通便利； 地块方正，易于规划；;Weakness（劣势）： 周边农用住宅对项目形象造成一定影响； 目前周边的生活配套严重缺乏。 项目周边原有居民较少，因此项目客源主要依靠市区及乡镇。 Opportunities（机遇） 项目紧靠大丰市政府、奥体、文化中心，区域发展带动土地的升值。 Threaten（挑战） 目前住宅市场政策不明朗，购房者存在一定的观望情绪； 后续市场推量较大，将面临较大的市场竞争压力。;Strength（优势）: 新