杭州万事利地产下沙系念目土地咨询报告.ppt

商业市场研究 区域商业环境研究 基于项目区位特征的商业专题研究 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 07-10年杭州商业地产成交量虽然逐年增长，但是其成交均价并未出现明显增长，这与杭州楼市一直以来商住倒挂现象有关，所以历年来杭州商业物业成交均价走势平稳 之前由于缺乏明确的商业中心规划，下沙商业地产成交一直不温不火，以住宅底商成交为主，由于区域成熟度不高，商业价值也一直难以显现 下沙作为杭州副城，从目前出台的规划背景来看商业发展的空间还是很大的，等到下沙与杭州主城区的交通距离拉近后，商业将会出现量价齐升的局面 杭州楼市商业地产一直处于商住倒挂现象，近年成交量显著上升，但是成交价格增长较为平稳；对于下沙而言，随着城市能级的提升，其商业房地产也存在很大的价值提升空间。 商业物业供求分析 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 区域商业市场发展格局 下沙中心商圈是下沙目前已经成形商业核心区域，主要由：物美卖场、商贸城、华元16街区、福雷德等集中性商业体组成，而高沙作为最早形成的大学城商圈正逐渐融入到以物美卖场为核心的下沙中心商圈内。 经过多年发展下沙已经形成了以物美为中心的，由数个集中型商业构成的中心商业圈。 本案处在金沙湖商圈核心位置 商贸城 高沙 福雷德 下沙中心商圈 物美大卖场 16街区 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 区域商业发展格局/物美商业区 物美商业区目前是下沙档次最高、最繁华的商业核心所在。 物美商业区特色 物美商业区是下沙目前最繁华、幅射范围最广、最具影响力的商业核心 拥有大型超市物美，大量吸引目的性消费人群，带动人气 位于下沙目前主要的居住集聚区，距离高教园区近 周边拥有住宅区底商、高教园区沿街商铺，形成了一定的商业气氛 中档定位，引进商家中有少量国际知名快餐品牌，如肯德基、两岸咖啡等，但娱乐方面品牌商家少 商业区租金水平 市场表现较好，租金水平在下沙区域处于中上水平 周边商业街铺租金已达4.5-5.4元/㎡/天之间 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 区域商业发展格局/华元16街区 华元16街区是下沙中心商圈三大商圈中离物美商圈最近的一个，消费群体主要以周边大学城的学生为主，其有效购买力和整体经营档次都较低，主要定位为学生消费服务的综合性商业体。 华元16街区特色 位于高教园区和现有较为成熟的住宅片区之间，区位优势明显 中低档定位，主要消费人群定位为高教园区人口和本项目及周边居民 复合商业地产，以连接前后两栋酒店式公寓的内街形式出现，硬件环境较好 华元16街区业态构成 华元16街区经营业态主要由网络广场（网吧）、电影院、室内步行街、小型中低端餐饮五部分构成 周围月雅苑底商为下沙唯一的大型书店博库书城，为整个街区聚集学生消费提供客源引导 主力店：顶尚网络会所、时代院线、麦当劳等 商圈租金水平 该商业圈16街区月租金1F：2.98元/㎡/天、2F0.6元/㎡/天 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 区域商业发展格局/商贸城 下沙商贸城是下沙有史以来第一家大型综合性商场，位于1号路和4号路口，虽与物美卖场同属一条街，但是所经营的业态较为低端，属于小商品服饰城类型，但是地理位置优越，北邻杭州大学城，大型工业区及下沙商住区，大量的学生及外来务工人员成为该商业的主要消费群体。 下沙商贸城特色 商贸城以商业市场类建筑为主体，定位以学生和企业外来务工人员消费为主，业态主要以服饰、电子数码、娱乐休闲为主。商业面积达到3万平方米 商业圈人流以主要以学生和外来务工人员为主，购买力有限 商业圈地理交通位置优越，是下沙低消费群体消费的首选 下沙商贸城业态构成 下沙