保利策源无锡保利香槟国际营销策略总纲.ppt

画面表现系列一 画面表现系列二 一块石头的1000多公里。 漂浮凉亭与400根木头。 看不见的20cm。 电梯也能“识别身份”？ “从天而降”的热水？ “千年矮”不矮？ ………… 当然，这样的故事还有很多。 保利的标准，远在标准之上。 更多生活故事、更多细节感动，都等待你去发现。 第三波：“保利的标准，远在标准之上” 深入细节，一个个故事以小见大，保利品质更深入人心。 阶段重点：楼王加推吸引目光，一期压轴保留房源，制造市场兴奋点。 目的： 集中出货之后，7-8月拿出一期中景观位置最好的中央景观楼王4#楼，作为压轴珍藏房源上市，刺激市场兴奋点。 以楼王为主推产品，线下搭售库存主力，加速余房快速去化。 第三阶段2011年7—8月 具体举措： ■ 4#楼针对性包装、说辞、特殊销售资料，重点推介 ■ 媒体以针对性的高端客户渠道为主，目标客户DM、短信，重点小区写字楼框架覆盖。加强圈层资源拓展和老客户维系。 ■ 配合现场优惠和老带新奖励措施，促进一期库存的清空。 下半年度二期推售整体策略： 做适当的产品差异调整，二期重新包装上市，以改变项目一直以来的疲态，制造亮点 第四阶段下半年 2011年9—12月 具体举措： ·全新包装：保利香槟国际2期升级作品·香堤（香域） ·户型落点：增加中小户型的比例（90、115-120），扩大客户层，兼顾去化速度。另外两房落点90平内，三房落点144平内 ·差异化产品：部分精装修产品供应。相同户型重叠楼栋，选取几栋楼或一个组团做精装，扩大产品线，增加差异化产品供应，避免同质化严重和市场疲软，同时也制造新的项目亮点。 2011年9-10月，二期重新包装形成下半年度主诉求 2011年10-11月，差异化精装产品推出吸引年末市场热度，搭售余房 11年3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 12年1月 工程节点 营销节点 销售阶段 首批推盘 （原定年前推） 上半年一期产品强销期 4月中下旬样板房开放 年后3月初：8#9#楼 5月：3#7#楼隔月加推6#楼 下半年二期产品强销期 7月：195平米中央景观王座4#楼 10月二期13#14#15#推售 9月：二期11、12#楼上市 PART2:2011年度营销节奏铺排 9月 二期房源具备预售条件 持续销售期 层层深入的品质故事 持续制造阶段市场焦点 2010全城热恋，2011保利持续领航无锡 ·开盘当日90%，保利香槟神话继续。 ·3个月，3次热销，香槟持续走红无锡 ·解密香槟成功背后 软文、炒作、细节故事：层层深入，不断整理更新，并收集、深化到项目说辞和故事中 A，媒体推广线——炒作 保利的标准，远在标准之上 ·保利样板房开放现场6小时直击 ·“四季酒店”搬进保利香槟国际 ·未卖房，先建园。2万平米示范区大手笔 ·贝尔高林担纲东南亚亲水度假园林 ·军旅央企的执行力：速度之下的品质细节 ·欢迎居住的鉴赏力。 ·好的产品是无声的语言。 ·不是样板房，是样板生活。 ·魔鬼，存在于细节中 ·对不完美说不，对妥协说绝不 众口传扬之保利香槟 业主故事之一：是湖打动了我，还是是香槟 业主故事之三：国外归来的有缘人。 业主故事之二：谁动了我的“香槟”？ 业主故事之四：香槟的世界籍居民。 业主故事之五：从同行转变成业主 业主故事之六：有多少理由让我们说服自己 ………… B：活动推广线——深入展示生活 ★定期的现场客户活动沙龙： 全年度以大的活动主题贯穿。每周末或每两个周末（除去开盘或特别忙碌的周末）都有活动，同时现场服务升级。如夏季的冷饮，接待时间延长等；冬季的暖饮和暖心礼物等，让客户和业主，不自觉形成周末有事没事都可以来保利坐坐，来参加参加活动，提前感受保利生活。 ★持续性的POSTCARD邀请： 每次活动提前确定，并发邀请卡给到客户。而给客户的邀请，是一张精美的POSTCARD。定制保利香槟的印章。客户凭邀请卡到现场参加活动，可盖有香槟印章，活动结束给到相应的纪念品。 年底也可以是以收集的明信片和印章数量等方式，进行客户年终回馈。 11年3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 12年1月 工程节点 营销节点 销售阶段 首批推盘 （原定年前推） 上半年一期产品强销期 4月中下旬样板房开放 年后3月初：8#9#楼 5月：3#7#楼隔月加推6#楼 下半年二期产品强销期 7月：195平米中央景观王座4#楼 10月二期13#14#15#推售 9月：二期11、12#楼上市 PART2:201