包头新阳光实业集团·阳光大厦改造项目整体定位.ppt

* 打响新阳光自主品牌；树立区域商务新形象 政务区·商务区 · 核心地段·全面升级化产品体系 昆区核心·首席高品质商务社区 新阳光?领地 项目整体定位——综合项目区域价值、资源价值及产品价值 毗邻中央政务/商务中心，占据昆区核心地段 商务产品全面升级 引领高品质新城生活 * * 氛围体验 * * KTV * * 大型食肆 * * 美食广场 * * 特色餐饮 * * 主题体验 …… * 客户定位规律 核心客户 重要客户 游离客户 偶得客户 核心客户：投资客、快速成长中的智力服务型中小企业 重要客户：草创的中小企业 游离客户：跨地区企业驻包头办事处或分支机构 偶得客户：其它客户 商务公寓 核心客户：本地及周边区域投资客 重要客户：快速成长型及发展型的服务企业、跨地区企业驻包头办事处或分支机构 写字楼 核心客户：投资客、有意入驻的经营者 商业 客户定位 * 【公寓客户定位】 抓住昆青两区中坚力量，以中端市场主流投资客户为主 对于这个客户定位，主要来源于以下两个方面的考虑：低端不利于利润的回报，高端不利于现金的回收 根据项目目标来看，迅速卖出产品，以最快的速度回现，并且有合理利润额 根据市场需求来看，市场待开盘和已经开盘的商务公寓开始兴起，我们必须将客户放在一个比较宽的范畴内，因此客户定位在数量上和层级上都需要具有包容性 本项目客户定位前提 本项目客户定位——主抓城市中坚力量，以中端市场主流投资客户为主 基层客户 高端客户 中端客户 高 客户结构 客户构成 可承受价格 需求特征 (使用面积) 关注点 私企老板、省内周边县市矿主、包钢等企业高层管理者 无明显上限 200-800 区域环境、产品形式、升值前景、 权利公务员、包钢等企事业单位中高层、中小企业主 60-100万 60-200 区域环境、产品形式、总价、物业管理、升值前景 包钢等企事业单位员工、小生意业主、公务员 40-60万 40-60 总价、地段、户型 刚工作的大学生、外来打工者、私企打工者、蓝领技术工人 30万以下 - - * 【商业客户定位】——经营者 通过访谈发现： 大多中小经营者鉴于经济实力目前没有买铺意向，倾向于租赁经营。 如果购买商铺，总价100万内可以承受； 经多年经商积累了一批购买能力较强，有意愿买铺的商家，占全部商家比例不超过10%； 很多经营者会就近开店，商业核心区的铺能吸引外围商圈经营者进入； 包头市的商铺经营者是项目经营者主要来源 业态 经营者来源 店铺来源 精品零售 包百、娜琳商圈及东河服装、饰品、礼品等商铺经营者为主，少量市域范围内的经营者 多为租赁 少量购买 休闲娱乐 市级休闲娱乐场所经营者 租赁 餐饮 负一到二层快餐为知名连锁快餐经营者，如KFC、麦当劳等。三层主力店餐饮为市级品牌餐饮。 租赁 * 主要由权力公务员和生意人构成，两者比例相当，各约占投资者的40%，其他20%为收入水平较高的企业管理层等； 外地客户约占包头商铺投资者总量的约15%，周边盟县生意人和权力公务员是外地客户主要来源； 商铺投资客比较谨慎，对商铺市场会进行较为理性的分析，多懂得商铺投资及经营的一般规律； 投资者分类 投资实力 客户背景 顶级投资者 1000万以上 专业投资客，外地人在包头市数量很少 实力投资者 200-1000 实力雄厚的本地生意人+周边盟县生意人 数量较少 小投资者 200万 本地生意人，权力公务员，企业高管，少量外地人 是包头商铺投资市场主流客户 本项目投资客户： 小投资者为主，少量大面积单位面向实力投资客 【商业客户定位】——投资者 * 功能配套方向 区域特征 项目开发条件 竞争性 区域造势效果及品牌提升度 研判 1 商务带动方向 √ √ 标杆性较强 较好 √ 2 高星级酒店带动方向 √ √ 标杆性强 与周边高星级酒店直接竞争 3 零售商业带动方向 不足，目前尚未成熟 市场培育成本高 体量大，市场风险大 与中心商圈直接竞争 4 目的性消费带动方向 √，餐饮娱乐有市场机会 较强 较好 √ 在当前的市场竞争环境下，以商务、餐饮娱乐目的性消费等作为先发业态 ，市场风险更小，发展纯写字楼项目市场尚在培育期，可以后期发展。 功能发展模式的评价与甄选 * 对本项目物业功能的思考 开发模式 本项目适应性 商业开发引领 并非处商圈核心位置，但处主要商圈辐射范围内，将与之发生正面竞争，位置不具优势风险较大 商务功能引领 本项目商务功能具有发展基础，且城市、区域未来具有需求空间 酒店功能引领 市场良好，现实有空间，但周边竞争较为激烈且本项目受到委托方通过出售酒店项目快速回现的限制性条件约束，不适宜发展 目的性消费带动 有效吸引人群，改变区域人气弱的局面，但目的性消费对其他物业功能人流贡献有限，如家