2011年西安江苏伟业科在技路项目前期策划报告.ppt

江苏伟业科技路项目前期策划报告;一、宏观经济研判;（亿元）;“西安房地产业进入快速发展期，城市核心区改善需求为主”;西安6年来，固定资产翻了近四番，由2006年的1066.6亿到2011年3250亿，以近400亿每年的平均投资速度增长； 三大产业，逐年都有所发展，尤其以第二、三产业发展迅速； 产业占比方面，第三产业所占比重逐年增长，增幅较大。;“恩格尔系数维持在较低水平，居民购买能力强”;2.三大产发展迅速，尤其第三产业发展迅猛，房地产业属于第三产业;二、政策导向与市场分析;加息0.25%;调控长期趋势 国家调控由短期变成长期（住宅调控周期可能持续2-3年左右）； 调控范围扩大 限购政策依旧，房产税开征范围扩大，房产税的开征将成为房地产市场发展的一项不确定因素。 资金影响严重 银行信贷资金紧张，银行供给不足，资金大量外逃，普通住宅受限严重。 刚需热情削减 2011年10月17日，西安多家银行等都调整了首套房贷利率。;1.首先受政策的影响客户群体发生变化，刚需客户成为市场上的主力军，加之房价制约刚需和首改产品成为目前市场上的主力产品； 2.其次改善客户对产品的要求将会更高更挑剔;“政策下的西安房地产整体状况”;;;2012年4月西安市普通住宅市场销售面积走势图;2012年4月西安普通住宅市场销售价格走势图;“政策与市场总结”;三、高新区价值解读;1991--1994;1.高端居住区：包括融侨城，枫林系列、紫薇臻品、莱安逸晖、高科尚都等高端楼盘聚集。 2.混合居住区：已有多个中高端项目入驻，商业氛围也较浓。 3.泛CBD区：管委会所在CBD区向外扩展形成泛CBD区，目前项目也在逐渐增多。多主打未来高新核心的概念。;价值之一“新发展带来新机遇”;针对引进总部基地及企业，高新区出台一系列的优惠政策 500万创业贷款，3减2免的优惠税收政策。;六纵四横构建完善的区域路网结构 六纵：唐延路、高新路 沣惠南路、太白南路团结南路、地铁6号线 四横：科技六路、丈八路、电子二路、南三环;1.繁华商业：高新繁华的商业，为其提供了便利的购物环境，也提高了人们居住的舒适度。 2.便利交通：高新的交通在西安市各个区域中是最发达??。 3.完善配套：高新的公园绿化及医疗配套非常完善。 ;价值之五“轨道交通伴随西安城市的飞速发展即将出现”;机遇发展;四、竞品市场分析;莱安逸珲：品牌开发企业打造，通过一系列的（下沉式水景广场、台地景观楼位、奢华会所、面积赠送）等打造区域高端物业 融侨城：品牌开发企业，通过百亩白桦园林展示、奢华会所、多种产品线打造高端城市综合体及区域标杆典范 天朗蓝湖树：本土品牌开发企业，在高新新兴板块打造的中高端物业，水景主题园林引领区域板块 九行道：中小型经济型两室、全明设计、面积赠送打造刚需型产品 中国铁建瑞园：央企开发，主要依托地块的稀缺价值打造中小精品型社区 红枫林：品牌开发商，主要以舒适型产品结合地域打造汉文化主题地产 都市春天：产品线丰富的中小型楼盘，以稀缺的花园洋房带动项目整体品质; 竞品市场整体分析;竞品产品共性： 共性一：中小型项目为主，但品质相对较高，高品质的中小型项目较多 共性二：产品线针对的购房群体非常明确 共性三：区域地块稀缺，主要以实力品牌开发企业为主 共性四：高端项目的形象力，产品力、展示力面面俱到 共性五：产品形式上基本相同，产品概念创新性较差 竞品产品特性： 特性一：高端项目做大面积住宅，中高端做中小户型公寓和住宅 特性二：小规模项目相对于中大规模项目销售较慢，区域的销售价格限制了大部分刚需客户的购房门槛 特性三：逆市下，区域市场中大户型销量大于中小户型;“竞品市场启示”;四、项目发展战略;结合目前高新发展现状，高新区未来发展将形成五大区域。本项目位于高端住宅区域，未来将形成高端住宅区域聚集效应;新一代北城国际; 竞品市场基本决定了项目走高端路线;1.稀缺价值：区域空缺地块较少，在售项目以中小规模为主 2.成熟价值：周边配套成熟，交通便利，居住氛围浓厚 3.交通价值：区域城市主干道四通八达 4.规模价值：96亩在区域内属于中大规模 5.升值价值：3、6号地铁经过区域，未来升值潜力巨大 6.商业价值：项目周边商业氛围浓厚，西侧紧邻科技路西口商圈;;　　博思堂认为，在西安正处于大拓展、高新区房地产正处于升级换代的市场环境下，在片区大力发展商务、居住的良好规划下条件下，本项目的开发应跳出传统住宅开发的路子，放弃过分保守做法，从区域战略的高度对项目进行全新定位，以提升区域价值为目标进行项目操作模式设计和配套功能定位。只有这样，才能最大限度的提升项目价值，才能够取得超常规的战略成功！;“走传统的高端物业路线项目先天条件不足”;“项目走高端路线和符合区域价值的整体战略”;;“第三空间概念的个性价值和向往所在”;虽然有自己