华利大厦市场提报.docVIP

华利大厦市场提报 华??利??大??厦一、?本案状况描述地理位置：本案位于沈阳市和平区和平北大街28号，占地面积：2735平建筑面积：44190平规模：300多户，地上32层地下2层主要户型：35——260平销售价格：起价5288元最高价7388元推出日期：2002年10月正式销售工程进度：全部现房（2003年3月交房），销售率：据销售人员介绍达60%，实际应在2成左右停车位：地下一层停车场共110个，只租不售物管：费用5元每平米（包含水费、电梯费）取暖方式：电锅炉供暖费用25元每平米(年)，冷风21元每平米(年)二、?同类产品分析根据我公司市场部对整个沈阳市场商住楼的调查分析，沈阳市房地产业对商住楼及写字楼没有明确的划分，概念模糊；下面是区域同类产品对比调查情况：略..............三、?SWOT分析弱势点WEAKNESS：1、?产品定位不明确，对市场的消费形态没有准确地把握，使此范围的消费全体不能很好接受本项目。2、?广告诉求不清晰，导致客户对本产品的使用功能没有概念性的认识。3、?售楼处的包装不具备销售此类物业的档次，严重影响了外界对本项目品质上的认同。4、?部分房型格局不合理，内部空间功能使用不具备商住的标准（只能办公），客户无法产生购买冲动感。5、?建筑完成销售至今时间太长，知名度不足，造成市场认知度降低。威胁点（THREAT）1、?目前沈阳市场同类型产品较多，普遍销售不太理想。2、?沈阳市场尚未形成集中似的商务办公，消费者常常喜欢在一般住宅内办公。3、?金廊计划：此块地段上工程的崛起将出现大量积聚的高档次高品质的商务楼及写字楼。4、?沈阳未来几年将形成几大板块商务区，而本项目又难以确定在商务区的中心位置，加之又有新型的个性化商务楼不断的出现，造成本项目的去化难度越之加大。优势点（STRENGTH）1、?就目前地段而言，是和平北大街之首，与太原街商圈遥遥相望，实属难得的风水宝地。2、?物业管理由知名的华新物业全程服务，不仅提升了本项目的品质亦增加了本项目的附加价值。3、?户型小总价低，使本项目的受众群大大增加。4、?外型雄伟壮观，外立面精制典雅，属本区域标志性建筑物之一。5、?大型豪华业主会所，智能化商务中心，配套齐全。机会点（OPPORTUNITY）1、?为每一位业主提供高标准的服务及生活上提供无微不至的照顾与呵护。2、?随着振兴东北老工业基地政策环境的利好因素下，很大程度上扩大了本项目的潜在目标客户群体。3、?交通地段的优越性，使业主的商务往来不仅在出行上带来极大的便利更使在商业上也是畅通无阻。小结根据上述项目的SWOT分析，本项目在多方面都是有暂时的劣势，其综合条件也不尽如人意。只有在开发商与各方面群策群力，加之政府的利好消息基础上，对“本项目”做最大价值的挖掘，相信本项目会成为沈阳市场上同类产品的一匹黑马。四、?产品价格的建议略（现有产品及价格在合作协议签定后一周内给予重新定位）。建议精装修带租约形式销售。五、?推广策略根据目前市场同类产品的去化情况，加之本项目的目前基本情况，故建议：1、?国际知名设计师制订精装修标准，不仅大大提升本项目的档次与品质同时也减少了业主对装修所带来的烦恼。2、?设计5年8-10%的投资回报率，可以增加投资客对本项目的信心。3、?采用现房的优势，用以租带售的方式来进行销售，不仅可以增加受众面，亦可增加本项目的人气值。4、?完善大楼配套（如：会议室，商务中心等）功能，加强楼宇产品的卖点。以上报告纯属本公司的初步建议，执行细则需在合同完成之后再做详细市场调查。