万科中国房地产行业分在析报告.doc

中国房地产2008年 1～6月 行业分析报告 万科研究发展中心 2008.9 摘要 回顾2008年上半年房地产业，主要一、二线城市成交量大幅下滑，深圳地区无疑是最为严重的。根据截至6月份的统计局数据，08年上半年深圳的商品房成交面积同比下降超过50%；北京的成交面积同比下降也超过了40%；广州、武汉、苏州、南京等地的成交面积同比下降也有约30－40%；上海情况可能稍好，天津下降幅度相对也较少，在15%左右；只有重庆、西安等少数城市的成交量维持了小幅增长态势。目前市场的滞涨格局不容乐观。 目前仍处于房地产本轮周期景气度下降阶段，由于宏观调控、资金偏紧、高房价与刚性需求人群的购买力存在矛盾的状况短期内不会有大的改变，因此价格存在较大下调压力，而销售量萎缩则成为当前房地产市场面临的主要困境。 中国房地产的调整源自于本身过度炒作、经济周期、政策导向的叠加作用，目前以刚性需求为主体的市场格局将推动行业的理性回归。市场的调整周期仍将持续较长一段时间。 由于销售回款放慢，地产行业出现全行业资金链紧张。如果销售继续低迷，部分融资渠道狭窄的中小开发商的资金链问题可能发生在08年四季度到明年年初，从而为主动调整销售策略、积极储备现金、降低负债率的企业提供在行业整合和财富再分配浪潮中的发展机遇。对于一方来说，目前地产行业的发展阶段，决定了一方必须要抓住这个历史时机，储备好足够的脂肪，为决胜未来做好准备。 基于中、长期的发展关键点：开发力的系统培养，是一方决胜未来的关键，因此，一方的核心能力亟需由工程建筑能力和拿地能力向开发力的转变，并购是加快这一进程的最好的办法，通过并购实现优势互补。 一方集团规模扩张的核心：专业化发展，搭建起有竞争力的复制模式，是一方规模扩张的核心。所谓有竞争力的模式，一定是需要有很强的复制能力。复制能力的培育，需要一方发展产品研发体系，开发标准产品体系，标准化的、从而可复制的产品体系不仅可以战略性地指导项目的投资决策，而且可以保障项目的高效运转，同时，每个项目的运作经验也作为标准产品体系的重要输入，通过每个项目经验的不断积累完善企业的标准产品体系，从而建立起具核心竞争力的复制模式。 目录 第一章 中国房地产业运行环境分析 1 第一节 全国宏观经济运行概况分析 1 一、2008年上半年主要宏观经济指标 1 二、中国经济增长率连续4个季度回落 1 三、实际投资增速放缓明显 2 四、工业增加值增速继续下降 3 五、社会消费品零售总额加速增长 3 六、通胀仍在高位 4 七、出口大幅回落带动GDP下滑 5 八、货币信贷增速双双回落 7 九、人民币存款强劲增长 8 十、银行贷存比继续下降 8 十一、清点“热钱” 9 第二节 房地产行业政策环境分析 11 一、土地政策继续成为房地产市场宏观调控的重要手段 11 二、金融政策环境变化将对房地产市场产生重要影响 14 三、外商投资房地产备案权下放或预示限外政策松动 17 四、加强政府的住房保障功能成为当前房地产调控的重点 18 五、灾后重建考验房地产企业的社会责任 20 第三节 上游行业：建材业运行分析 23 一、运行情况 23 二、运行特点 24 三、对房地产业影响分析 24 第二章 全国房地产业运行概况分析 26 第一节 房地产开发投资 26 第二节 房地产建设 28 第三节 房地产价格分析 30 一、国房景气指数回落明显 30 二、全国房价同比、环比双双下滑 31 三、主要城市房屋价格上升难掩楼市低迷 33 四、重点城市房地产市场价格分析 34 第四节 房地产销售分析 39 第三章 重点区域房地产业运行概况分析 42 第一节 北京市房地产运行分析 42 一、 房地产投资情况 42 二、 房地产市场供给情况 42 三、 房地产市场需求情况 43 四、 房地产开发企业资金来源情况 44 第二节 上海市房地产运行分析 44 一、 房地产投资情况 44 二、 房地产供给情况 45 三、 房地产需求情况 45 四、 外资看好上海楼市潜力 45 五、 个人房贷呈先降后升 46 第三节 深圳市房地产运行分析 47 一、 房地产投资情况 47 二、 房地产交易情况 47 三、 深圳房地产现状分析：危机之中面临机遇 48 第四章 房地产业投融资分析 49 第一节 房地产资金链分析 49 一、 销售放缓导致行业资金链全面紧张 49 二、 龙头上市公司现金流分析 52 第二节 房地产项目融资困局仍将持续 54 一、 地产项目遭银行拒之门外 55 二、 地产债券市场认可度低 55 三、 地产企业信用评级较低 55 第三节 警惕房地产风暴引发经济危机 55 一、 房贷市场