房地产开发企业所得税征收管理与纳税评估.ppt

房地产开发企业所得税征收管理与纳税评估 刘庆华  第一节 征收管理 房地产企业常见的十五种偷税手法 （一）隐匿预收房款。 一是将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上，或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入； 二是将预收的定金以购房者的名义存入银行改头换面不作预收款申报收入等 房地产企业常见的十五种偷税手法 （二）延迟结转收入 一是通过延迟办理竣工决算拖延收入结转的时间， 二是部分开发企业以款项收齐开具正式发票为结转收入的时点，收入确认由企业人为控制， 房地产企业常见的十五种偷税手法 （三）销售款长期不结转或少结转收入。 一是房地产开发商长期将销售款、预收定金、房屋配套费等挂在“其他应收款”、“其他应付款”等往来帐上，不与帐面的成本、费用配比结算，造成帐面无应税所得或亏损， 二是分期收款销售，不按照合同约定的时间确认收入，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税。 房地产企业常见的十五种偷税手法 （四）企业之间合作建房不按规定申报纳税 按照税法规定，合作建房的双方均发生了销售行为，应分别交纳销售房地产和转让无形资产的相关税收，应该申报纳税。但在实际生活中，合作双方常常不申报纳税。瞒报了这部分销售收入，偷逃了税款 房地产企业常见的十五种偷税手法 （五）以开发房屋抵顶所欠建筑商款项，不入帐，不做收入。 有些企业房地产只在内部财务报表中体现，致使企业少计了应税收入，少缴纳了企业所得税。 以房屋抵顶拆迁户补偿费、银行借款本息、支付工程款、获取土地使用权等不计销售收入，偷逃企业所得税。 房地产企业常见的十五种偷税手法 （六）无正当理由以明显偏低的价格销售开发产品，从而达到少缴营业税和企业所得税的目的 房地产开发企业依销售不动产发票开具金额确定售房收入缴纳营业税，土地增值税所得税等税收，购房者以销售不动产发票开具金额缴纳契税后，办理《房屋所有权证》，可见销售不动产发票开具金额是双方缴纳税款的计税依据，故双方协议少开或不开销售不动产发票，实现所谓“双赢”，实则是实现应纳税款的“双偷”。 房地产企业常见的十五种偷税手法 （七）代收款项不计收入偷逃企业所得税。 有的房地产企业将在销售房产时一起收取的管道燃气初装费、有线电视初装费不按价外费用申报缴纳营业税，所得税。 房地产企业常见的十五种偷税手法 （八）“收入实收不转”直接抵减应付工程款，偷逃税款。 房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入及投资方对应由房地产开发企业转付施工方优良工程及提前竣工奖励收入不通过“营业外收入”科目核算，而直接抵减应付工程款，从而减少到利润偷逃企业所得税。 房地产企业常见的十五种偷税手法 （九）成本费用支出不实。 一是实际开发成本超出预算的企业不能提供确凿的证据。企业一般只提供最终的决算资料，并不能提供相关的合同变更书，给出成本增加的合理理由，由中介机构出具的房地产企业决算资料因各自的利益关系和原因并不能真实反映企业的实际开发成本，由此给税务部门的审核带来难度； 二是部分期间费用的支出数额过大，与实际经营需要不相符。明显存在以虚开、代开的发票或工资支出单列支各种隐性支出使不合法变为合法的现象。 房地产企业常见的十五种偷税手法 （十）人为多结转销售成本 一是加大先期开发成本费用。不按分期开发的项目分配计算当期的开发成本，必然加大本期计税成本。 二是按预算预估开发成本。开发企业无法取得对方的合法票据，根据已付的工程款计算开发成本，或者干脆按工程预算计算开发成本。 房地产企业常见的十五种偷税手法 （十一）混淆期间费用和开发成本的界限 一是混淆开办费和开发成本、期间费用的界限。 有些开发企业将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、添置的固定资产等均作为开办费，待工程开工后作为期间费用一次性税前扣除； 二是混淆当期费用和开发成本的界限。 最常见的是将成本对象完工前发生的各种性质的借款费用直接在当期费用中列支，售楼部、样板房的装修费用未单独核算时企业未记入开发成本直接作期间费用税前扣除 房地产企业常见的十五种偷税手法 （十二）多列预提费用。 一些企业采用“预提费用”、“待摊费用”帐目调整当期利润。特别是预提“公共配套”费用数额大，在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本，对多提费用的余额不及时调整、冲减商品房成本，而是长期滚动使用，减少应纳税额，甚至有的企业在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提“预提费用”，借以偷逃税款。 房地产企业常见的十五种偷税手法 （十三）财务核算欠规范。 会计科目设置和运用的较为随意，有的房地产企业未设立“开发产品”科目，对完工的确认从财务资料上无法判断。“预收账款”、“其他应付款”等往来科目的运用较为随意。 房地产企业常见的十五种偷税手法 （十四）视同