地产营销大讲堂：逆市在怎样卖出你的房子（新版）.doc

地产营销大讲堂开课?? 百万销冠俱乐部揭幕 ??????? 逆市！怎样卖出你的房子？ ??????? 时间： 2009年1月15日（周三）? 10：00——15：00 ??????? 地点： 三里屯SOHO营销中心 ??????? ·4万亿对卖房的帮助有多大？ ??????? ·潘石屹亲授卖房秘诀 ??????? ·李忠：逆市营销道与术 ??????? ·SOHO中国+远洋地产：近期旺销楼盘揭密 ??????? ·怎样两年赚到百万佣金？ ??????? 主持人：要想辨别出是卖还是买，关键要看买和卖后面的附加词，在上海话里面买是买好。这其实反映了在营销里面的两种心里，即使今天我们在谈论怎样卖出你的房子，其实也是在想你要? 如何买房子。借今天的这个机会，在比较寒冷的冬天和楼市里面，为什么要做这样一个讲堂呢？有两个目的，一是想借此跟大家探讨一下2009年整个行业在营销上的趋势和发展状况。同时，在新年里正式推出《地产营销大讲堂》以及“百万销冠大联盟”。今天我们非常高兴邀请到了李忠老师，我们的老师朋友。同时还邀请到了北京科技大学经济管理学院教授赵晓老师，还有《地产》主编张文豪。 ??????? 今天的第一个环节是一个小论坛，主要是宏观话题。在这个环节赵晓老师和李忠老师都有非常独到的见解，因为他们从来都是地产界的智囊。 ??????? 第一环节主持人（张文豪）：大家上午好。刚才说我们的新地产和SOHO一起策划这个事情。今天作为《讲堂》的第一个环节，强调的是高度，之后谈的是案例。为什么强调高度？因为和大家做的项目有关。下面坐的都是大家的老朋友，凡是到这个项目来买房子的，我想起码不说是财富阶层，也是上上下下的。这些人估计在自己的职业当中，会有一定的职位，财富都有差不多的情况。所以他在买房子之前问的问题，涉及到各个方面，我们面临的问题什么样的都有。尤其在目前的阶段，对宏观经济、对政策利息、对政府时刻在变化的动向，以及对产业的情况，当然还有对房地产行业本身的情况。所以第一个环节要强调高度，也是请找老师和李总一块分析一下。尤其现在“两会”，每天都能听到新的想法和观点。 ??????? 首先想请赵老师谈一谈，主要是最近这几个月，发现政府比谁都着急，尤其北京的“两会”期间。所以亲赵老师分析一下，政府的这种转向意味着什么？未来它对具体的市场、具体的方面会有什么样的影响？ 赵晓：其实2008年我们一直有机会跟文豪在一起探讨，所以从2007年末到2008年，一直在分析、探讨中国经济和中国房地产。文豪应该很清楚，我们在比较早的时候，在2007年末我们曾做出过警告，到了2008年美国经济进入衰退。在2008年的年终，我们做出过非常严厉的警告。但是当时无论是对经济形势，还是房地产都有许多的争论。在过去的几个月，这些争论都没有了，尘埃落地。 ??????? 现在有几点看得很清楚：第一，中国经济已经紧缩过度了。用我的比方就是从一个强壮的汉子变成很柔弱的汉子，也就是紧缩过度、下滑过快。到了11月份，经济增长月度GDP来看是3%到4%，这在中国历史上是极少见的。所以经济不仅是进入到了冬天，而且是进入到了严冬。中央在这样的局势下，对政策有大幅度的调整。所以过去几个月，整个宏观政策已经转型。 ??????? 第二，在这一年里，年初市场紧缩，年末在扩张。这是改革开放30年从来没有见过的，在一年之内政策变化如此之大。 ??????? 第三，对房地产的政策，总体的政策取向也在发生变化。曾经有一段，房地产是作为支柱产业，也曾被称为重要支柱产业，各种政策也朝着这个方向扶持。在2006年、2007年，由于经济过热，房地产也成为了调节对象。到了现在又有些变化，过去几个月里面，房地产似乎还是老鼠，还是有很多人在骂它。但是房地产又在某种意义上变成了“米老鼠”，还比较可爱。所以特别重要的是中央经济工作会议明确提出稳定楼市。 ??????? 在这样大的导向下，政策也做出了调整，分为几个方面。第一，房地产是资金密集型行业，包括按揭，也有很多的优惠。第二，税费方面的调整。政府在营业税等等方面都做了很大的调整，总体上来说降低交易成本。第三，鼓励大家用小房子来换大房子。 ??????? 最后我想谈的一点是到目前为止，应该说这些政策有一定的效果，方向大体上也是对的。但还是有许多值得我们担忧的迹象，我个人特别担心，如果说2007年，那个时候我们对经济形势过于乐观，导致中国经济从一个壮汉变成了弱汉，实际上2009年我们面临更加紧张的迹象，又有过度盲目乐观的迹象，总觉得没有问题，我投钱就行了，经济没问题。这种乐观的迹象表现出来。如果是这样的话，我很担心，中国现在是弱汉，弱汉如果调控得好，是有可能变成壮汉。但是如果这一轮再调控不好，弱汉就有可能变成残疾。所以我特别想借这样一个机会，在这里面做一个警告，不要再让中