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保障房地产经济健康发展政策研究 保障房地产经济健康发展政策研究 　摘要房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业。近年来,我国房地产市场持续高速发展,改革开放以后,进行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革,从根本上打破了传统的计划经济对房地产市场的束缚,为房地产市场的发展创造了良好的条件。房地产正成为推动我国经济快速发展的重要推动力量,并且在未来几年里,论文联盟www.L房地产将仍然起到不可替代的重要作用。但是在房地产快速发展的今天,同样也暴露了不少问题,如房价收入偏高,投资性购房比例偏大,供求结构的矛盾等。因此,有必要在借鉴国外相关经验的基础上,认真分析我国房地产业的发展历程,制定符合我国国情的房地产宏观调控政策,以保证实现我国房地产业的健康有序发展。 　　关键词房地产 国民经济 宏观调控 　　中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)06-102-04 　　 　　一、我国房地产业发展的现状 　　我国经济的多年持续,稳定增长,使我国的综合国力得到很大增强。房地产市场也在经济的快速发展过程中得到迅猛发展。 　　我国的房地产市场从20世纪90年代初就已经启动,经过十几年的发展,逐步从以单位房、集资房、福利分房为主过渡到以个人消费的商品房以及政府开发的经济适用房、安居房为市场需求主体,市场化程度大大提高,已经成为支持我国经济增长的重要力量。但近几年来,房地产业出现了过热现象,而这种被红红火火的表象掩盖的房地产泡沫终于在2008年破碎,房价出现了大幅跳水回落,这并不是偶然的,而是房地产业发展过程中的必要调整,这种调整,既受国内外经济大环境的影响,也是房地产市场本身发展的需要。房地产业在国民经济中占有重要地位,从而在很大程度上影响到社会的稳定、国家的发展和人民的生活。引致房地产发展的主要原因有: 　　(一)房地产开发投资高速增长,商品房开发规模不断扩大 　　十五以来,全国国民经济迅速增长,居民收入、消费水平和消费需求稳步提高,共同构筑了房地产市场繁荣的社会基础。全国的房地产开发投资都在不断增长,由此可见房地产开发是拉动固定资产投资的重要力量。 　　(二)商品房销售持续旺盛,价格稳中有升 　　全国商品房平均价格都略有增长。商品房价格上涨的主要原因:土地价格上涨;建筑材料价格上涨;新建住宅品质(建筑材料品质,户型及配套设施,小区环境的优化等)提升导致房价的上涨;房地产市场供求结构变动,中低位价格商品住宅供应量下降,高档商品房供应增加,导致商品房平均价格上扬和房地产市场结构性矛盾。这种结构失衡的原因:首先是政府对经济适用房投资的减少。其次是市场内在决定力量,在较高收入这的需求未满足之前,市场供给的重点不太可能是档次较低,盈利较差的低价商品房。再次是随着城镇居民收入水平的提高,对住房品质的要求提高,推动高品质住房比重增加,提升了平均价格;投资和投机性购房拉动;国家对房地产开发的地根,银根缩紧,特别是对地根的减缩,影响消费者对房价的预期。房地产开发商利用市场信息的不对称有意炒作,进一步强化了消费的心里预期,引以更多人跟风;房地产市场中存在定型的垄断,房地产的产品差异及市场空间竞争的性质决定了其垄断性较之于垄断竞争更强,造成局部地区房地产价格非正常上涨。另外,较高的利润是产业吸引外资本向其流动的基本条件之一,更是新的产业兴起和发展的基础,房地产业在我国起步晚,属于新兴产业。而且,从2003年以来,尽管各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳,但居民的购房热情依然不减,销售量持续大幅度增长表明需求依然旺盛。需求是销售量增长的基础和支撑,而支撑是需求持续增长的动力。首先是国民经济增长带动城镇居民收入的增加,超过住宅价格增长速度。1998年以来城镇人均收入年均增长率8.95%,住宅价格平均增长率为3.82%。随着收入的增长,生活水平的不段提高,人们对住房需求的档次也在提高,改善性需求增加,如小房换大房,旧居换新居等。其次是城镇化加速,城镇人口数量增长带动商品房需求,旺盛的市场需求以城镇居民可支配收入持续增长为支撑,而国民经济的持续高速增长是城镇居民可支配收入持续增长的基础和保障。导致了目前,全国商品房销售价格仍处于稳中有升阶段。 　　(三)外资抢滩房地产行业,行业规模迅速扩大 　　近年来,全国各地抢抓发展机遇,不断加大招商引资力度,投资的软硬环境越来越好,吸引了外地甚至外国企业投资房地产,这些企业具有资金充裕、实力雄厚、经营管理先进的特点,他们的涌入给房地产市场注入了新活力,以市场为导向、以质量取胜的开发理念逐渐建立。房地产开发的火爆,带动了地产关联行业的兴起,目前,仅增城全市取得房地产评估资格及在我市从事房地产评估的机构已有数十家;专门从事和兼营房地产行销代理业 务的机