合伙人制度浅析及操作流程以房地产开发公司为例.ppt

公司 投资限额 出资时间 金地 / 在项目投资决策会后一个月内； 公司支付第一笔土地出让金（保证金除外）前 建业 区域总公司总经理不低于项目跟投总额的20% 项目总经理不低于项目跟投总额的10% 区域总公司副总经理及助理总经理不低于50万 区域总公司本部部门（副）经理与项目公司副总经理及助理总经理不低于20万 项目公司其他管理人员不低于10万 自愿跟投人跟投资金最少不低于1万，最多不高于20万 与集团同比例投入跟投资金，跟投资金须与集团资金同时到位，付保证金时双方资金必须按规定提前五个工作日到位 持股比例 组织形式 以上是金地开展项目跟投之前，进行房地产运作的一般形式。项目跟投的具体操作，则是对这种投资形式的变通。 但是需要注意： 2 1 多级投资：“稳盛投资”作为金地房地产金融的母公司，未必直接参与合伙企业的成立，可能会通过控制的多级基金进行杠杆投资。 跟投模式：由于目前武聪知晓参与跟投的具体人数，但从金地集团规定的跟投范围来看，低于50人的可能性不大。在企业形式上，存在两种可能性：一是成立基金，跟投人员签订委托投资合同，即契约式基金，再将资金投入项目股权；二是由跟投代表成立一般性的有限合伙企业，即有限合伙基金，其他员工的跟投资金由该合伙企业代持投资（万科模式） 组织形式 员工代表 有限合伙企业 稳盛（天津）投资管理有限公司 稳盛（香港）投资管理有限公司 金地（集团）股份有限公司 项目公司 GP LP 以下是可能存在的两种形式，但是由于跟投细则中说明为合伙企业，那么采用的应该为第二种形式： 其他员工 代持协议 跟投员工 契约式基金 稳盛（天津）投资管理有限公司 稳盛（香港）投资管理有限公司 金地（集团）股份有限公司 项目公司 组织形式 组织形式 第四条 项目跟投进入形式 （一）??? 员工跟投资金可以有限责任公司或信托基金两种形式进入；区域总公司需在报批《项目投资计划书》时制定《项目跟投方案》，并在方案中明确跟投资金的进入形式、项目跟投总额以及跟投总额股权占比。 （二）??? 若 项目跟投资金以有限责任公司进入，则跟投员工注册成立有限责任公司（简称“跟投公司”），与开发公司签订相应法律文件及《保密协议》后，跟投公司入股开发 公司，跟投员工通过跟投公司享有、承担其在开发公司中的投资权利与义务；若跟投员工较多，跟投资金可由若干员工代表代为持有，跟投员工与员工代表签订《委 托投资协议》。 （三）??? 跟投公司只有分红权，不得参与开发公司的经营决策，且禁止开展任何本项目跟投以外的经营和投资活动。 （四）??? 若项目跟投资金以信托基金进入，参照国家信托基金相关管理规定执行。 原文刊列 组织形式 区域/项目员工 区域公司 建业集团 项目公司A 信托基金 （契约式基金） ◆ 建业集团下属几个区域公司，是集团投资的主体。 区域/项目员工 有限公司 项目公司B 基金管理人 （基金公司） 发起 自建或委托其他基金公司 组织形式 由于目前建业集团尚未开始项目跟投，尚不掌握具体执行情况，但从中仍有几个重点需要关注： 采用有限公司制的好处是什么？不会额外增加税费支出么？ 从建业的组织架构上未查到基金公司，是否可能委托给其他基金公司发起信托计划募集跟投资金？ 组织形式 由于越秀地产未公开其项目跟投计划，以下内容以推测为主。 组织形式 佛山市禅城区越威房地产开发有限公司 广州越秀仁达八号实业投资合伙企业（有限合伙） 佛山市南海区越秀地产开发有限公司 广州越秀产业投资基金管理有限公司 项目员工代表 GP LP 98% 2% 认缴出资额961万 核发日期：2015年3月23日 欧竞梅、徐宁、曾雄、黄铭周、张文舒、袁晓飞、张武卫、李亭（工程负责人） 960万 1万 核发日期：2014年12月30日 广州越秀金融控股集团有限公司 9000万 90% 方加春（产业投资公司总裁）、林国春（副总裁）、陈艳萍（副总裁）、卢荣（投资总监）、王爱华（融资部） 1000万 10% 广州越秀企业集团有限公司 佛山市禅城区佛平路项目，2015年2月5日拿地，地价6.3亿 组织形式 佛山市禅城区越威房地产开发有限公司 广州越秀仁达八号实业投资合伙企业（有限合伙） 佛山市南海区越秀地产开发有限公司 广州越秀产业投资基金管理有限公司 项目员工代表 GP LP 广州越秀金融控股集团有限公司 方加春（产业投资公司总裁）、林国春（副总裁）、陈艳萍（副总裁）、卢荣（投资总监）、王爱华（融资部） 广州越秀企业集团有限公司 佛山市禅城区佛平路项目，2015年2月5日拿地，地价6.3亿 简化后 组织形式 ◆ 简化后的投资架构与金地完全一样。 ◆ 在成熟的金融产业基础上，利用现有资源进行操作，无非是将私募的对象改为本公司跟投员工而已。 ◆ 需要指出的是，在禅城这个项目的跟投中，