第八章土地使用权划拨和有偿使用的法律制度.ppt

第一节? 划拨土地使用权 一、划拨土地使用权的概念和特征 县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。具有如下特征： 土地使用权划拨是一种政府行政行为，而非民事行为。 划拨土地使用权只需付较小费用或无偿取得 划拨土地使用权无使用期限的限制。 划拨土地使用权的转让、出租、抵押依法受到限制。 土地使用权划拨具有社会公益性。 二、划拨土地使用权的适用范围 1.国家机关用地 2.军事用地 3.城市基础设施用地 4.城市公益事业用地 5.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。包括中央投资、中央与地方共同投资和中央、地方共同引进外资及其他投资者投资，国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天燃气、电力等能源项目用地，铁路、港口码头等交通项目用地，水力发电工程、农田灌溉工程、排水、江河治理工程以及城市、工业输水工程等水利项目用地。 土地供应双轨制 国土地出让制度存在“非市场”和“市场”出让的“双轨制”。 “市场”出让的方式就是通过买卖的招标、拍卖、挂牌制度； “非市场”出让方式则是政府部门通过划拨、协商等方式出让土地。 取消土地供应双轨制是一个趋势 现在的划拨用地，除了城市的存量土地外，还有很多是从农用地转为非农业用地的，有些土地也并非用在“公共利益”的建设中，但是用很低的价格征地，农民的利益大大受损，并没有按照市价来补偿。一些地方政府以“公共利益”的名义，从农民手中征得廉价的土地。因此，取消土地供应双轨制是一个趋势，可以通过市场价格来补偿被征地的农民，维护他们的权益。 思考1 某市自来水厂拟与某房地产开发公司合作，在城郊结合部兴建一个高标准水厂。由自来水公司提供土地，办好一切建设手续；由房地产公司负责建设。自水厂投产之日起，前十年的水费收入归房地产公司；期满之后，水厂一切权益归自来水公司。 这种情况下欲想取得土地使用权是否符合“划拨用地的”的条件？ 思考2 2003年6月，某粮站在经济利益的驱动下，拆掉场区东侧院墙，扒掉一间厂房，擅自将坐落在国道旁的繁华地段原行政划拨的600平米生产办公用地改为商业用地，并将底层作为商场出租给一些单位和个人，做经商场地。 上述行为是否合法？ 三、划拨用地使用的限制条件 （一）不得擅自改变土地用途 （二）服从人民政府对土地使用权的收回 —无偿 收回原因： 社会公共利益、土地使用者迁移、破产等原因停止使用土地。 注意： 根据城市建设发展需要和城市规划的要求，收回划拨土地使用权时，虽然是无偿收回，但对其地上建筑物、其他附着物、市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。 （三）划拨土地使用权利流转必须遵守有关规定 以划拨方式取得的土地使用权原则上是不能直接流转的，只有在依照规定补办土地使用权出让手续后，才允许其转让。即划拨土地由无偿使用变为有偿使用 —划拨土地商品化 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。 前述的下列条件包括： （1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； （2）领有国有土地使用证； （3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； （4）依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 四、划拨土地使用权的终止 （一）国家征收 （二）使用人不再需要 （三）特定项目终止 （四）土地灭失 五、企业改制中划拨土地使用权处置 国有企业改制中涉及划拨土地使用权的可以采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式处置。 应当采用出让或租赁的情形有： ①国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的 ②国有企业改组为股份合作制的 ③国有企业租赁经营的 ④非国有企业兼并国有企业的。 可以采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式有： 由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业，以及改造或改组为有限责任公司、股份有限公司和组建企业集团的土地使用权的处置。 可以采取出让方式有： 企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权应当以出让方式处置。 可以保留划拨土地使用权的情形有： ①继续作为基础设施公益事业和能源、交通、水利等项目用地不改变用途的; ②国有企业兼并国有企业，非国有企业及国有企业合并后的企业仍为国有工业企业的 ③国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的; ④国有企业改造或改组为国有独资公司的。后3项保留期限不超过5年。凡上缴土地收益的仍按划拨土地进行管理。对无偿收回的