上实黄山国际艺术中心营销推广策划.ppt

壹　目标导向贰　城市解读叁　板块解读肆　人群解读伍 形象定位陆 高屋建瓴附一　市场综述附二 户型建议 作为一座国际性旅游城市，黄山是中国三大区域文化（藏学、敦煌学、徽学）发源地之一，具有得天独厚的文化艺术氛围及基础。 黄山经济快速发展，近年来平均增长达12.16%，2009年人均GDP?达17977元（折2630美元）,第三产业占经济总量的近一半（46%），居民的文化艺术需求与日俱增，潜力极大 灵秀的自然风光和遍布的人文景观处处流露出浓郁古徽州文化气息 合铜高速、徽杭高速、新安江穿境而过；黄山机场通达全国各地；皖赣线和在建的徽杭线贯穿全境 城市解读的发现 丰富自然、人文资源并没有带来人居文化的同步递进，处于吃老本状态。 要打造城市的魅力必须是在对原有文化继承的基础上进一步的弘扬和光大。 屯溪作为黄山市商业、文化、行政、居住、娱乐中心、黄山旅游接待型区域，未来将成为旅游目的地。 江南新城板块：新居住集中地，本地客户为主，新安江环绕，背靠柏山森林公园，景观资源优越。 江景房，客户定位中端，价格区间目前在3000-4000元/ ㎡之间，多为公务员、老城区及县乡居民；后续供应量大；环境是客户置业的主要驱动。 江景房，客户定位中端，价格区间目前在3000-4000元/ ㎡之间，多为公务员、老城区及县乡居民；后续供应量大；环境是客户置业的主要驱动。 黄山高端市场主要以别墅形式出现，生态资源突出，但缺乏文化附加价值，尚未深度挖掘文化价值。 板块内高端房地产市场分析小结 黄山高端市场主要表现为别墅形式，产品类型涵盖了独栋、双拼、联排等类型； 黄山别墅涵盖了从3000多元/㎡到12000元/㎡之间的市场，跨度较大； 黄山中心城区：主流产品集中在7500元/㎡左右，御墅天筑位于高尔夫球场稀缺资源，售价约为12000以上； 三区四县：其中徽府、奇墅仙境均价约为都在10000元/㎡左右，德懋堂11680元/㎡； 价格：价格在10000元/㎡以上的产品去化速度较慢； 从产品类型上来说，独栋去化较慢，双拼和联排去化较快； 从客户类型上来说，高端产品客户主要来源于长三角和其他外地客户，本地客户集中在中端和中高端； 黄山的高端别墅市场支撑力不够预计今后几年别墅消费预计集中在中端和中高端市场。 版块解读的发现 受投资和改善需求刺激正进一步成为城市生活和居住的核心板块， 日新月异居住条件的改变并没有改变该版块骨子里的传统生活氛围和气场。 人群解读的发现 新事物和新思想在不知不觉中影响着黄山乃至中国人的生活， 但中坚阶层骨子里的生活情结并不会因此而放下。 解读东方情感与西方情感 首年推广媒介计划总览 上半年市场综述 附 2010 年 1-6 月黄山市房地产市场运行情况 6月份黄山市房地产市场由于受到国家房地产调控新政策的影响，购房户市场观望心理仍旧浓厚，开发商扩大生产态度谨慎。房地产市场主要指标如销售面积、销售额继续回落。 1. 房地产开发完成投资比上月略有增长。 2010年1-6月份黄山市房地产开发完成投资总体情况良好，完成全年计划的57.01%，超时序进度，实现时间过半，任务过半的阶段性目标。6月当月投资比上月有所增加，主要是续建项目加快了建设进度。 2. 商品房销售量继上月继续呈下降趋势。 购房户观望心理仍比较浓厚，外地购房大幅减少。本地消费者成为本月购房的主力，本月销售面积与上月相比仍有所下降。这其中主要是中心城区销售下降较大，4、5、6月份中心城区的销售面积分别是7.93万平方米、6.34万平方米、2.71万平方米，呈快速下降态势。我们分析主要原因除了市场的观望外，另一个原因是中心城区相对区县来说，外地购房较多，因此受新政策的影响也最大。 3. 商品住房价格基本稳定。 1-6月份全市商品住房平均价格与1-5月基本持平，中心城区也是如此。从当月平均价格来看，以中心城区为例，4月当月商品住房平均价格为4737元/平方米，5月当月商品住房平均价格为4778元/平方米，6月当月商品住房平均价格为4723元/平方米，基本持平。通过上述平均价格的比较，调控新政似乎已对市场价格产生影响，市场呈现“量跌价滞”的态势，下一步市场部将密切关注。 4. 黄山市商品住房购买对象区域分类情况及入住率情况 2010年6月份中心城区商品住房购房者中，本城区购房者占45.38%，本市其他各区县购房者约占25.23%，市外本省购房者约占9.48%，省外国内约占19.31%，境外约占0.6%,跟上月相比，外地购房也呈下降趋势。 截止到6月底，黄山市小区入住率约在71.26%，中心城区在68.36% 。 一、黄山市1-6月份房地产开发基本情况 (一) 房地产开发投资继续高速