中原深圳吉星横岗项目产品定位及营销策略报告.ppt

社会主流实力阶层 为什么是主流影响力阶层？ 本项目的定位 换房物业需求:250-300 ㎡自住需求集中 纽约洛克菲勒中心 极致奢侈的大尺度 中庭、前厅增加公共活动空间 平面流线完成别墅功能 开车直接入户 开车直接入户 好车不是停在昏暗的车库，而是作为炫耀品停在家中的阳台！ 大胆创新产品，树立项目标杆形象 产品2：空中墅 户型面积推导原则 类别墅产品，故选取深圳高端别墅作为参照分析； 深圳别墅面积变化趋势判研； 深圳已售、在售项目热销面积段判研，得出空中墅面积段; 一线豪宅城市修正。 空中墅面积推导思路： 89平米以下 113-133平米 150-170平米 170-200平米 66% 13% 13% 8% 42% 10% 24% 24% 大户型需求强劲，在来访客户中，60%关注大户型，其中80%客户关注150平米以上户型，1/4客户关注200平米甚至250平米以上户型，中小户型客户关注较低 原户型配比中，小户型占据66%，大户型仅占34%，但在实际接待客户的过程中，客户对150平米以上户型关注度非常高，处于供不应求的状态 宝能太古城客户需求户型分析 200㎡甚至250 ㎡以上大面积户型处于供不应求状态！ 空中墅面积推导 89平米以下 143-147平米 150-170平米 272-291平米TH 21% 47% 1% 10% 40% 10% 26% 5% 15% 15% 20% 250平米 250平米以上户型需求高达35% 由于项目占据深圳湾稀缺海景资源，因此，吸引了众多高端客户关注，项目户型配比以140-170平米的大户型为主， 其中250平米以上户型占到6%，但实际需求高达35%。 鸿威海怡湾客户需求户型分析 250㎡以上大面积户型需求高达35%； 空中墅面积推导 波托菲诺片区 以35-45岁为主，海归、私营企业老板、银湖等老别墅区业主、公务员居多； 华侨城内部置换物业及其他片区购买波托菲诺的客户基本各占一半。 换房关键词：华侨城/深圳最好的环境优美/波托菲诺/需求250平米以上 客户语录：“原来住的是个150平的4房，换到这里250平左右吧，例如天鹅堡的户型” 红树湾片区 香蜜湖片区 以35-50岁为主，私营企业老板、福田香蜜湖周边区域，东海花园、中心区及等老住宅区业主居多； 香蜜湖内及周边如中心区/景田等区域置换物业略与周边其他片区购买客户比例相近，71%在福田工作 换房关键词：城市中心/香蜜湖/波托菲诺/250-300平米 客户语录：“复式也住了，别墅也住了，住高层至少250平米以上吧。” 以35-40岁为主，私营企业老板、高层管理人员，金融行业、公务员很多； 南山科技园/后海等片区及福田的换房客户为主。 换房关键词：景观/安静/中信红树湾/250-270平米需求多 客户语录：“现在这里已经比较成熟了，不少楼盘，但还是很安静，晚上也能散散步，刚看了个270平米的，能看到高尔夫的景观，很喜欢。” 空中墅面积推导 ≮3.5米 3.1--3.5米 3.1--3.5米 2.6—3.3米 开间 厨房 舒适尺寸 最小尺寸 舒适尺寸 最小尺寸 舒适尺寸 最小尺寸 舒适尺寸 最小尺寸 3.9--4.2米 3.5--3.7米 3.5--3.7米 3.2—4.2米 进深 ≮4.2米 3.9--4.2米 3.9--4.2米 2.9--4米 舒适尺寸 最小尺寸 舒适尺寸 最小尺寸 舒适尺寸 最小尺寸 舒适尺寸 最小尺寸 开间 18--20平方米 14--18平方米 14-18平方米 10-15平方米 面积 次卧室 5--6米 5--6米 4.8-5.5米 3.8-4.5米 进深 5—5.5米 4.5—5.5米 4.5-5米 4-5米 舒适尺寸 最小尺寸 舒适尺寸 最小尺寸 舒适尺寸 最小尺寸 舒适尺寸 最小尺寸 开间 26-30平方米 22-28平方米 20-25平方米 16-24平方米 面积 主卧室 5--5.5米 4.4--4.9米 3.5-4.2米 3.2--3.5米 进深 4.5-5米 4.2-4.5米 3.5-4米 3.0--3.4米 舒适尺寸 最小尺寸 舒适尺寸 最小尺寸 舒适尺寸 最小尺寸 舒适尺寸 最小尺寸 开间 20-25平方米 18-22平方米 15-20平方米 12-16平方米 面积 餐厅 6.5--7米 5.8--6.5米 5.5-6.0 4.5-5.5 进深 6.5--7.5米 5.9--6.8米 5.5-6.5 4.4-6米 舒适尺寸 最小尺寸 舒适尺寸 最小尺寸 舒适尺寸 最小尺寸 舒适尺寸 最小尺寸 开间 40-48平方米 30-40平方米 25-35平方米 20-30平方米 面积 客厅 17--25米 15--18米 12.5-16.5米 11-14米 进深 8.5--12米 7--8.6米 6-7.5