合富辉煌长沙华远华中心写字楼物业定位建议.ppt

写字楼物业条件说明 规模：共2栋，约14.5万平米 形象：高档甲级写字楼 项目整体形象 写字楼属性界定 未来发展对写字楼市场的影响 市场：产业发展继续带动专业写字楼需求增长，高端写字楼发展前景广阔 二三产业均衡发展，共同推进城市化进程；高附加值的现代服务业将扩大市场对于专业写字楼的需求； 十二五规划加快发展现代服务业，大力发展金融、信息、创意设计等，加快发展楼宇经济，培育和催生一批具有国际影响的商务楼宇，未来五年长沙高端写字楼的发展前景广阔； 客户：大型生产服务性企业及本土实力民营企业将成为高档、中高档写字楼的主要客群 伴随泛珠三角区域合作的推进，各类大型的IT通信、商务服务、金融及房地产企业等，仍将是未来长沙高档或顶级专业写字楼的重要消费群体； 在长株潭被评为两型试验区的发展机遇下，大量民营企业快速成长，将产生更多形像宣传和品牌塑造的需要，将产生较大的中高档专业写字楼需求；国家对长沙政策倾斜，也为跨国企业、台资等入驻带来机遇； 内源型经济特征及生产性服务业发展滞后的现况，使得现阶段写字楼的主要支撑仍来自中等规模公司； 产品：高标准的硬件配置及完善的物业服务是发展重点。 从城市的经济发展规律来看，高标准的硬件配置以及完善的物业服务将是专业写字楼发展的重要方向； 现阶段以中型规模公司为主体的终端用户群体，决定其了对形象、面积、价位的综合需求，成本与质素的平衡是关键所在。 客户群特征与项目价值匹配分析 代表性综合体价格说明 高端写字楼（重点） 长沙的城市化率位于全省首位，第二产业和第三产业共同推动城市化进程 二三产业并重发展，产业结构均衡 从2002-2007年，长沙市第三产业发展相对超前，跨越了工业化过程，而跳跃发展成为“经济服务化”阶段； 目前，工业正以高于第三产业的速度发展，逐渐由经济服务化阶段向后工业化转型； 产业排序上，长沙已由“三二一”的格局转向目前的“二三一”，实现工业和服务业的双核发展 ； 重工业、大企业推动的工业化特征，导致大型工业企业对写字楼需求有限，中小企业将成为主体客户 工业结构出现了由轻工业为中心转向重工业为中心的重工业化过程； 大企业带动作明显，且随着向后工业化的转型，大企业产值的比例将越来越大； 三一重工、中联重科等大型工业企业多以“前店后厂”的模式办公，或自建办公物业，因此对高档写字楼的需求有限：有一定经济实力和品牌观念的中小型企业将是写字楼的主体用户之一； 长株潭进一步融合，更多企业将在长沙设立办事处或分公司，这部分企业将打开写字楼市场的需求。 长沙的经济环境类似2004年的广州，写字楼需求即将进入增长阶段 长沙目前的第三产业比重略低于第二产业，随着三产比重超过二产，写字楼需求即将进入增长的阶段。 广州市2004年的经济环境（GDP总量）与整体市场（写字楼销售量）与目前的长沙较为类似，该阶段为发展复苏期，对长沙的写字楼发展具有一定参考性。 发展特点： 高端（含顶级）写字楼开发比重明显加大，物业品质提升进入快速阶段。 写字楼需求保持平稳，参考广州等城市成交比例，预计未来2-3年，长沙市高端写字楼的有效去化量保持在20万㎡/年的水平。 参考案例：广州经济发展与写字楼发展阶段的关系 内源型经济特征明显，写字楼需求以“内需”为主 代表城市销售价格参考 代表城市价格承受水平区间 项目主力承接区间与对应面积关系 承受区间小结： 推算依据说明 7号楼标准层功能面积测算（理想方案）（见示意图） 7号楼建筑形式（理想方案） 7号楼标准层功能面积测算（常规方案）（见示意） 8号楼标准层功能面积测算 借鉴案例：广州保利国际广场 概况 地理位置：广州海珠区阅江中路688号（琶洲） 规模： 占地面积：5.7万㎡ 总建筑面积：19.6万㎡ --南、北两座塔楼，专业写字楼，单层面积1800 ㎡，34/33层，楼高165米 --东、西两座裙楼，各三层，商业配套及展览场地 定位为超甲级写字楼，但前期以中等规模企业为主 外立面形象高端，档次定位为超甲级写字楼，无论在设计理念、内部设备配置、物业服务系统等各方面均为目前国内最先进的商务办公楼之一 ； 原客户定位为世界500强企业及全球采购巨头、国际采购商； 琶洲的商务氛围尚未形成，国际大型企业大多首选落户于珠江新城等CBD内，因此现阶段保利国际广场的入驻企业仍以中等规模的服务业、会展相关行业的企业为主，出租率达到七成以上。 重视产品在硬件方面的高标准打造，体现写字楼的专业感及品质感 超长板式钢结构设计，外立面采用环保生态钢化中空玻璃，商务感强； 单层面积1800㎡，13米大跨度无梁无柱，可自由间隔； 首层大堂层高13.5米，标准层层高4.1米，净高可达3米，保持良好的通风采光； 电梯：南北塔楼各12台电梯，实行目的地分层停站电梯系统，低层电梯速度3.5米