惠州某广场前期思路报告.ppt

2 什么是商业地产？ 商业地产：指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲 等经营用途的商业类房地产。 从土地的用途其有别于居住用地、工业用地、教育、科技、文化、 卫生、体育用等。 从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地 产的产品形式。 在商业开发中具体的表现形式主要有： 购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、物流园、仓储中心、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、商务写字楼、住宅的底层商铺等房地产产品。 简单定义：用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。 商业地产分类：国际标准分六大类、三级中心 在国际发达地区，一般将商业地产分为六类： 商业地产分类：按国内标准以商业形态分为十类 国际商业中心协会ICSC的官方分类----按照辐射范围与入住商家分为8类商业中心 国际商业中心协会ICSC的官方分类----按照结构形式分为2类，按照开发主题分为4类 按照结构分为平面式和垂直式。 现代大型购物中心的基本发展趋势：大型Mall与体验式购物中心是基本发展方向。 小城市大商业发展不仅要与当地产业相结合，而且也需要吸引外部人流，树立标杆效应。 项目距离市级商业中心15分钟步行路程，交通便利 项目四至 项目所在的片区是城市发展规划中的市级商业中心，是惠州最核心的商业区，商业价值凸显 2005年惠州市提出了构筑“四线三圈两带一心”的生态休闲型大商业格局。 “市级商业中心由惠城区花边岭市级商业中心和江北、惠阳、陈江三个市级商业副中心组成”。 在惠州商业规划中，规划了位于市区的两个核心商业圈： 一是市级商业中心的花边岭商圈，规划面积25.7公顷； 另外一个是市级商业副中心的江北商圈。 演达路、三环路打通了惠城区与惠阳区、大亚湾区的经济脉线，惠城进一步缩短了与深圳的距离 城市交通的发展，扩大的了城市的影响力和辐射力。 商圈随着城市规模的扩大，商业中心的规模相应扩大。 商圈的范围扩大，核心商圈的范围随着扩大。 项目具备相当的知名度，麦地片区属于惠州主要发展区域 项目所在区域已经形成了一定的商业氛围，特别是新诞生的商业项目对明确区域的价值定位和价值提升有很大的借鉴作用 麦地路商圈商业最为集中，国内外大型商业云集于此，经营总面积超过22万平米 麦地路商圈内所拥有的商业类型主要有四种，包括超市+百货、主题商场、专业市场及商业步行街 麦地路商圈商业的商业，百货、超市以扣点为主，临街商铺的租金大致水平为200-300元/㎡·月 麦地路商圈的两大表象 中山路商圈主要由两个商业区组成：中山路步行街和丽日广场。两者在形式上已形成了一定的互补性质 中山路商业步行街由中山西路、国庆路、五四路、环城西路组成，全长1040米，近200家商户，主要经营百货，服饰，金银首饰…… 丽日购物广场单体商业面积35,000平方米，它集购物、休闲、娱乐为一体的大型购物中心 中山路商圈，以步行街和百货商场为主体，主要面对年轻的消费者、学生等，其商圈辐射力有限 城市“中心休憩区(CRD)”和RBD模式 一、城市休憩模式 （central Recreation District） 城市居民休闲娱乐生活的机理，就是城市休憩模式CRD。由 休憩模式创新，借助房地产开发力量，带动休闲娱乐经济，形成 休闲娱乐文化。 二、休闲商业区模式（Recreational Business District） RBD 直译为“休闲商业区”。突破了传统CBD和SHOPPING MALL的商业概念，是强调“以人为本”“以景带商”的新的商业 模式。 项目整体定位：共分为3种定位方法，6大类定位模式 定位方法： 方法一：采用错位交叉论证定位。 方法二：因时而变的侧重定位。 方法三：越级分析定位。 根据项目区位和周边商业环境，本项目商业适宜选择目的地型商业，特色主题商业将是本项目主要业态 定位前的思考——规模与档次需要重点考虑 定位思路——以高档百货精品为主，高档餐饮和休闲娱乐为辅 项目整体定位—— 功能定位 ——以高档百货、餐饮为定位方向 城市CRD标杆：确立项目城市商业制高点，高调入市确立项目在城市、区域的示范标杆作用 借用、引入或创造新型商业地产概念。如“RBD” （Recreational Business District）、“CRD” （central Recreation District）、MALL”、“ShoppingPark”等概念，甚至对日常消费模式进行全新的概念创新和演绎，将新型商业概念融入项目开发中。 以自身硬软优势确立所处城市商业制高点，打造标杆形象。“最大、最好